Risposte Ai Quesiti

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Arch. loc. cond. e imm. 4/2018

D Nel caso di installazione di contabilizzatori di calore,

come vanno ripartite le spese connesse al consumo? Que-

sito dalla provincia di Genova.

R Precisato, in via preliminare, che per rispondere com-

piutamente al quesito occorrerebbe avere una conoscenza

in fatto della questione e che nella specie, per quanto ci

è dato comprendere, il problema non è l’installazione dei

contabilizzatori (essendo ciascuna delle unità abitative

in parola già dotata di contatori individuali) ma il riparto

delle spese connesse al consumo di calore per il riscal-

damento, si osserva, in linea generale, quanto segue. La

materia è regolata dal d.lgs. n. 102/2014 che, per quanto

di interesse, all’art. 9, comma 5, lett. d) stabilisce – nei

condominii alimentati da sistemi comuni di riscaldamen-

to – che, per la corretta suddivisione delle spese connesse

al consumo, l’importo complessivo debba essere “suddiviso

tra gli utenti f‌inali , in base alla norma tecnica UNI 10200

e successive modif‌iche e aggiornamenti”. Ove tale norma

“non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite

apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbi-

sogno termico per metro quadro tra le unità immobilia-

ri costituenti il condominio superiori al 50 per cento”, si

prevede la possibilità di “suddividere l’importo comples-

sivo tra gli utenti f‌inali attribuendo una quota di almeno

il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia

termica”. In tal caso “gli importi rimanenti possono essere

ripartiti, a titolo esemplif‌icativo e non esaustivo, secondo

i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure se-

condo le potenze installate”. Per il condominio che non

ripartisca le spese in conformità a quanto prescritto è

prevista una sanzione amministrativa pecuniaria “da 500

a 2.500 euro”, oltre all’obbligo di provvedere alla regola-

rizzazione entro il termine di 45 giorni dalla data della

contestazione. Quanto alle maggioranze assembleari per

deliberare in punto, occorre – ai sensi dell’art. 26, comma

5, L. n. 10/1991 – tanto in prima quanto in seconda convo-

cazione la maggioranza degli intervenuti in assemblea che

rappresentino almeno la metà del valore dell’edif‌icio. Ciò,

fermo restando, naturalmente, la necessità di un quorum

costitutivo formato da tanti condòmini che rappresentino,

in prima convocazione, la maggioranza dei partecipanti al

condominio e i due terzi del valore dell’intero edif‌icio; in

seconda convocazione, un terzo dei partecipanti al condo-

minio e almeno un terzo del valore dell’edif‌icio. Nel caso

di specie, quindi, ove non si raggiungessero i suddetti quo-

rum (deliberativi e costitutivi), non si potrebbe procedere

all’indicata suddivisione della spesa con le conseguenze,

però, descritte sul piano delle sanzioni. Inf‌ine, relativa-

mente alla questione del regolamento condominiale di

origine contrattuale e alla ripartizione ivi prevista nella

specie diversa da quella qua descritta, si segnala che –

secondo la giurisprudenza che risulta essersi espressa al

riguardo (cfr., da ultimo, Trib. Bergamo, sent. n. 3218 del

2.11.2016) – tale ripartizione è comunque derogabile dal-

le maggioranze previste dal citato art. 26, comma 5, L. n.

10/1991. E ciò perché la normativa sul risparmio energeti-

co, per via del suo carattere pubblicistico, è stata ritenuta

prevalente rispetto agli accordi intervenuti tra privati.

D Quesito da Firenze. In un condominio i Vigili del Fuoco

hanno prescritto l’installazione di un sistema che permet-

ta di staccare la corrente elettrica contemporaneamente a

tutti i garage e agli spazi condominiali. Si chiede se a tale

spesa siano tenuti a partecipare tutti i condòmini o solo i

condòmini proprietari dei garage.

R L’art. 1123, secondo comma, cod. civ. stabilisce che,

qualora si tratti di cose destinate a servire i condòmini

in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione

all’uso che ciascuno può farne. Ne consegue che un’attri-

buzione della spesa di cui trattasi anche ai condòmini che

non hanno proprietà nell’interrato potrebbe avere una sua

ragion d’essere solo se l’intervento interessasse, in qual-

che misura, oltre che i proprietari dei garage anche gli

altri condòmini.

D Quesito da un amministratore di Trento. In un condo-

minio l’assemblea ha deliberato di costituire un fondo per

la pittura delle parti lignee. Un condomino, però, ha ver-

sato solo il 50% della somma di sua spettanza. Si domanda

come convenga agire.

R Si potrà agire ex art. 63 disp. att. cod. civ. purché il

condominio ricorrente sia in possesso di: rendiconto (o

preventivo); relativo riparto; delibera assembleare di ap-

provazione. In mancanza si potrà agire in giudizio, ma in

forza di diversa procedura giudiziale.

Risposte ai quesiti

(a cura della Redazione)

Risposte ai quesiti

AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni

già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.