Risposte Ai Quesiti

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Arch. loc. cond. e imm. 4/2017

AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni

già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

(a cura della Redazione)

Risposte ai quesiti

D Si domanda da Arezzo se l’assemblea possa deliberare

(ed in caso positivo con quali maggioranze) la sospensione

del servizio di riscaldamento ai condòmini morosi.

R L’art. 63 disp. att. c.c., nella sua nuova formulazione,

prevede che, in caso di mora protratta per un semestre,

l’amministratore possa sospendere il condomino moroso

dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimen-

to separato. Pertanto possiamo dire che secondo la lettera

della citata norma: 1) la sospensione potrebbe essere di-

sposta dall’amministratore senza necessità di una delibera

assembleare; 2) non è necessario che la sospensione sia

prevista dal regolamento; 3) la morosità deve protrarsi da

almeno un semestre. Ciò premesso, bisogna però aggiun-

gere che recentemente molti provvedimenti giudiziali, a

nostro avviso infondatamente, hanno sostanzialmente

disapplicato la norma disponendo la reintegrazione del

servizio a favore del condomino moroso che aveva adito il

tribunale ex art. 700 c.p.c.

D Alcuni condòmini (proprietari di appartamenti sf‌itti)

di Sestola (Modena) in sede di assemblea hanno chiesto

di modif‌icare le modalità di riparto della spesa dell’acqua.

Attualmente la spesa viene addebitata in funzione del

numero delle persone e tale criterio è stato def‌inito nel

regolamento condominiale contrattuale. Si chiede se sia

possibile modif‌icare l’anzidetto criterio di ripartizione.

R Se il criterio è previsto da un regolamento di condo-

minio di natura contrattuale, la modif‌ica è possibile solo

all’unanimità.

D In un condominio di Verona si è verif‌icato il cedimento

strutturale di una parte comune che ha interessato anche

due unità immobiliari di proprietà esclusiva. Si domanda

a chi vada addebitata la spesa per il rifacimento di detta

parte comune.

R La risposta dipende dall’individuazione precisa della

causa che ha determinato il sinistro e del soggetto cui

detta causa è imputabile. È infatti intuitivo che se il cedi-

mento della parte comune è dipeso da lavori o in genere da

fatti genetici avvenuti nelle unità immobiliari di proprietà

esclusiva, sono queste a dover sopportare tutti i danni che

ne sono derivati; se al contrario la causa è imputabile alle

parti comuni va applicato il criterio opposto. È quindi pre-

ventivamente necessario procedere all’accertamento tec-

nico della causa o delle cause o eventuali concause prima

di trarre conclusioni sul piano giuridico.

D Quesito da Alessandria. In un condominio, dotato di

posti auto non assegnati all’interno del piazzale comune,

un condomino “invalido” chiede l’assegnazione esclusiva

di uno dei posti auto. Si domanda come l’amministratore

possa operare nel rispetto della legislazione vigente.

R La questione non può essere affrontata e risolta

dall’amministratore in via autonoma, ma deve essere ne-

cessariamente portata all’esame dell’assemblea. D’altro

canto, poiché l’assegnazione di un posto auto a un condo-

mino, abile o disabile che sia, comporta che tutti gli altri

condòmini perdano la possibilità di utilizzare detto posto

auto f‌inché duri l’esclusiva, la questione non potrà essere

deliberata a maggioranza.

D Si domanda da Belluno se la trasformazione di un

ascensore condominiale da idraulico ad elettrico possa

essere considerata un’innovazione.

R L’innovazione consiste nell’introduzione di un quid novi

in precedenza inesistente. Sarebbe da qualif‌icare come in-

novazione l’installazione di un impianto ascensore in un

condominio che non ne era in precedenza dotato. Nel caso

di specie, l’intervento di cui si tratta sembra piuttosto ri-

entrare tra gli interventi di manutenzione straordinaria

di rilevante entità da deliberare con la maggioranza del

secondo comma dell’art. 1136 c.c.

D Quesito da Alba (Cuneo). Si chiede se possa def‌inirsi

condominio un edif‌icio composto da 10 unità immobiliari,

in comproprietà fra cinque persone.

R Se cinque persone sono comproprietarie pro quota

di tutte e di ciascuna le dieci unità immobiliari di cui si

compone l’edif‌icio in questione, quello che ci viene rap-

presentato non è un condominio, ma una comunione. Il

condominio si costituirà nel momento in cui, avvenuta la

divisione tra i comproprietari, alla situazione di comunio-

ne pro indiviso si sostituirà una situazione nella quale due

o più soggetti saranno proprietari esclusivi di ciascuna

delle unità immobiliari e quindi comproprietari delle par-

ti comuni. Quindi nella fattispecie si applicano le norme

sulla comunione e non quelle sul condominio.