Risposte Ai Quesiti

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Arch. loc. cond. e imm. 3/2017

AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni

già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

(a cura della Redazione)

Risposte ai quesiti

D Un condomino di Forlì, poiché alla prossima assemblea

si deve deliberare il rifacimento dell’ascensore esistente

di 5 fermate, ha proposto di portare l’ascensore anche al

piano superiore, servendo così le sue unità immobiliari po-

ste a piano attico. Si chiede se i maggiori costi per realizzare

l’impianto a 6 fermate siano di competenza del proprieta-

rio del piano attico.

R Visto che si tratta non di manutenzione straordinaria

dell’impianto esistente, ma di rifacimento integrale dello

stesso, cioè, in buona sostanza, di sostituzione del vecchio

impianto con uno radicalmente nuovo, la spesa dovrebbe

essere ripartita tra tutti i condòmini che utilizzeranno

l’impianto stesso. Bisogna però accertare, in quanto ciò

non viene specif‌icato nel quesito, se l’estensione dell’im-

pianto al sesto piano comporti l’esecuzione di opere strut-

turali costituenti innovazione poiché in questo caso tali

opere dovrebbero essere deliberate dall’assemblea con la

maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136 c.c. È

necessario verif‌icare, inf‌ine, l’esistenza di eventuali previ-

sioni contenute in un regolamento contrattuale.

D Si domanda da Cremona quali siano, in condominio, i

criteri di ripartizione di alcune spese e precisamente di

quelle relative a: impianto citofonico/videocitofonico con

esclusione dell’apparecchio, antenna satellitare e impian-

to wireless.

R Salvo che sia diversamente stabilito dal regolamento con-

dominiale contrattuale, le spese relative agli impianti anzi-

detti deve ritenersi possano essere ripartite in parti uguali.

D Quando la convocazione dell’assemblea è richiesta da

due condòmini, l’amministratore è tenuto – ai sensi del-

l’art. 66 disp. att. c.c. – a provvedere alla f‌issazione dell’as-

semblea oppure no? Lo chiede un abbonato di Rho (MI).

R Ai sensi dell’art. 66, primo comma, disp. att. c.c., l’as-

semblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le

deliberazioni indicate dall’art. 1135 c.c., “può essere con-

vocata in via straordinaria dall’amministratore quando

questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta

da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del

valore dell’edif‌icio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla

richiesta, i detti condomini possono provvedere diretta-

mente alla convocazione”. Alla luce di quanto precede,

pertanto, aff‌inché si applichi quanto previsto dal citato

art. 66 occorre che i due condòmini di cui al quesito rap-

presentino anche un sesto del valore dell’edif‌icio.

D Un amministratore vorrebbe porre a carico dei soli con-

dòmini proprietari dei giardini la spesa per lo sfoltimento

dei pini, piantati dal costruttore in alcuni giardini privati.

Si domanda se ciò sia possibile. Quesito da Gorizia.

R Deve ritenersi che la spesa in questione, anche sulla

base della giurisprudenza che si è occupata della materia,

vada ripartita tra tutti i condòmini. Naturalmente salvo

diversa previsione del regolamento contrattuale o conven-

zioni diverse intervenute tra i condòmini.

D In un condominio palermitano un regolamento condo-

miniale di origine non contrattuale prevede il riparto della

spesa per l’ascensore esclusivamente per millesimi di pro-

prietà. Si domanda se possa essere impugnato tale criterio

alla luce di quanto stabilito dall’art. 1124 c.c.

R Per quanto concerne le eventuali future spese va certa-

mente applicato il criterio previsto dalla legge, essendo il re-

golamento di natura non contrattuale e come tale quindi ini-

doneo a stabilire criteri diversi e non conformi a quello legale.

D Si domanda da Pavia se sia lecito prendere annotazio-

ni durante l’assemblea condominiale per poi riscriverle

sull’apposito verbale.

R Con la recente sentenza n. 6552 del 31 marzo 2015 la

Corte di cassazione ha confermato che il verbale può esse-

re redatto e conseguentemente corretto e modif‌icato an-

che dopo la riunione condominiale. La Corte ha precisato

che eventuali errori o inesattezze riportate nel verbale non

comportano automaticamente la nullità di esso e della de-

libera, quando sia possibile – seppure in un momento suc-

cessivo – ricostruire la regolarità del procedimento e delle

deliberazioni assunte nel corso dell’assemblea e verif‌icare

pertanto ex post la legittimità della delibera medesima.

Ciò non toglie che, ad avviso della Confedilizia, sia comun-

que opportuno e corretto che la redazione avvenga con-

testualmente allo svolgimento dell’assemblea e che anzi

venga data lettura del verbale prima della sua chiusura.

D Un abbonato di Montepulciano (SI) domanda quale

maggioranza occorra per modif‌icare il criterio di riparti-

zione delle spese di manutenzione di una piscina condomi-

niale; criterio che un regolamento contrattuale stabilisce

per millesimi di proprietà.

R Se esiste un regolamento di condominio contrattuale

per la sua modif‌ica è necessaria la totalità dei consensi.