Risposte Ai Quesiti

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(a cura della Redazione)

AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni

già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

Arch. loc. cond. e imm. 1/2017

Risposte ai quesiti

D Si domanda da Parma se l’amministratore possa convo-

care le assemblee condominiali alle ore 18 anziché, come

di prassi, alle 21.

R La scelta dell’orario, così come del luogo della riunio-

ne, fatta salva una specif‌ica e diversa deliberazione da

parte dell’assemblea a maggioranza o di previsione del

regolamento di condominio, è di competenza dell’ammi-

nistratore. Al di là di ciò, nella determinazione dell’orario,

si dovrebbero tenere presente non solo le esigenze pro-

fessionali dell’amministratore, ma anche la situazione di

ciascun condominio e le esigenze dei rispettivi condomini.

D Quesito di una (piccola) Associazione di piccoli pro-

prietari. Si chiede se la realizzazione di una terrazza a

vasca da parte del condomino proprietario del sottotetto

necessiti dell’autorizzazione da parte dell’assemblea di

condominio.

R Se il sottotetto è di proprietà esclusiva e quindi non

è una parte comune, non necessitano autorizzazioni per

l’esecuzione di opere. Tuttavia il condomino deve comu-

nicare preventivamente all’amministratore quali opere

intende eseguire e l’amministratore ha l’obbligo di riferire

all’assemblea.

D In un condominio, al piano terreno, sono presenti –

scrive un abbonato di Ragusa – varie attività commerciali

e studi medici. Nel primo verbale di assemblea, in cui si

approvò il regolamento condominiale, veniva aggiunto al

testo dello stesso il seguente articolo: “l’apertura delle at-

tività commerciali non deve avvenire prima delle ore 07:00

e non deve chiudere dopo le ore 20:00. Tuttavia, chi avesse

necessità di chiudere dopo le ore 20:00 dovrà sottoporre ri-

chiesta all’assemblea di condominio per l’approvazione. È

altresì, vietato adibire i negozi a internet point, phonecen-

ter, ristoranti, pub, pizzerie anche d’asporto, supermercati

(è consentito il piccolo bottegaio)”. Nonostante ciò, due

negozi sono stati locali e adibiti, uno a sala giochi e l’al-

tro a pizzeria, con notevole disturbo a tutti i condòmini, in

quanto restano aperti tutta la notte.

R I divieti di destinazione delle singole proprietà esclusive

possono essere specif‌icamente e chiaramente previsti solo

da un regolamento di condominio di natura contrattuale,

non da un regolamento di natura assembleare, approvato

a maggioranza. Se per le concrete modalità con cui siano

esercitate le attività commerciali vengono posti in esse-

re comportamenti lesivi dei diritti degli altri condòmini

o delle parti comuni o tali da comportare immissioni di

rumore o di altra natura eccedenti la normale tollerabilità

è possibile, caso per caso, adire il Giudice per conseguire

un provvedimento atto a far cessare tali comportamenti.

D Tra un condominio e i proprietari conf‌inanti è sorta

(domanda di Arezzo) una lite circa la titolarità di un bene.

Al f‌ine di addivenire ad una soluzione bonaria della con-

troversia, si chiede di conoscere quale maggioranza occor-

ra, in seconda convocazione, per cedere eventualmente

tutto il bene, o parte di esso, ai suddetti conf‌inanti.

R Se per “cedere” si intende alienare o vendere il bene in

questione è certamente necessaria una delibera totalita-

ria (1000/1000 millesimi). L’atto di vendita dovrebbe poi

essere sottoscritto da tutti i comproprietari o dall’ammi-

nistratore in forza di procura rilasciata da tutti i compro-

prietari medesimi.

D Si domanda da Casalmaggiore (CR) chi debba prov-

vedere al ripristino del cielino del poggiolo di un appar-

tamento del secondo piano (balcone aggettante), che è

caduto sul sottostante terrazzo di un appartamento del

primo piano.

R Secondo la giurisprudenza ormai univoca e consolida-

ta dalla Cassazione se, come si evince dalla espositiva del

quesito, trattasi di balconi aggettanti (sporgenti) e non

rientranti, la manutenzione del cielino o sottobalcone non-

ché il risarcimento del danno che eventualmente derivi dal

crollo o dalla caduta di parti di tale manufatto gravano per

intero sul proprietario del balcone superiore. Il condomi-

nio è del tutto estraneo alla fattispecie, sotto ogni prof‌ilo.

D Quesito da Bassano del Grappa (TV): nel 2007 alla

nascita del condominio, venne dato incarico ad un tecni-

co di redigere i millesimi condominiali, che poi vennero

approvati dall’assemblea. Successivamente ci si accorse

che nell’elaborazione dei millesimi era stato commesso

un errore e si chiese al tecnico di correggerlo e rivedere

i millesimi. Questi vi provvide ed i millesimi così ricalco-

lati vennero approvati nel 2009. Adesso alcuni condòmini

contestano anche questi millesimi e vorrebbero che il tec-

nico li rivedesse ancora, perché viziati da un altro suo er-

rore. Considerando che molto probabilmente l’errore c’è,

si chiede se siano giuste le pretese dei condòmini e se il

tecnico sia tenuto, dopo tutto questo tempo, a rivedere il

suo elaborato e a correggere il suo errore.