Risposte ai quesiti

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Arch. loc. e cond. 6/2015

AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni

già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.

(a cura della Redazione)

Risposte ai quesiti

D Locazione ad uso diverso e recesso ingiustif‌icato: che

fare? Quesito da Voghera (Alessandria).

R Se il conduttore di un immobile locato ad uso diverso

dall’abitativo recede anticipatamente e ingiustif‌icatamen-

te dal contratto, il locatore - per pretendere il risarcimen-

to rappresentato dalla mancata percezione del canone

f‌ino alla scadenza naturale del contratto - deve in giudizio

prima domandare la risoluzione del contratto medesimo

per inadempimento dell’inquilino, poi richiedere il ristoro

per i pregiudizi patiti.

D Si chiede da Caltanissetta se sia valida una clausola

contrattuale che vieti all’inquilino di ospitare terzi.

R È nulla la clausola di un contratto di locazione nella

quale sia contenuto il divieto dell’inquilino di ospitare non

temporaneamente persone estranee al suo nucleo familia-

re anagraf‌ico. Una tale clausola risulta infatti conf‌liggente

con interessi ritenuti dalla giurisprudenza prioritari quali

la solidarietà sociale, la tutela dei rapporti connessi alla

famiglia fondata sul matrimonio o sulla convivenza di fat-

to, i consolidati rapporti di amicizia. Così ha anche stabili-

to la suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 9931 in

data 18 giugno 2012.

D Forfettizzazione oneri accessori, provato in ogni caso

l’ammontare degli stessi? Lo chiede un amministratore di

immobili di Forte dei Marmi (Lucca).

R Se in un contratto di locazione ad uso abitativo si pattu-

isce una clausola di forfettizzazione degli oneri accessori

a carico del conduttore, l’ammontare concordato resta im-

mutabile ed è indifferente all’effettiva esistenza ed entità

degli oneri medesimi; non vi è dunque alcun onere proba-

torio a carico del locatore di dimostrare che tali costi sono

stati effettivamente affrontati, né possibilità dell’inquilino

di dare prova che le spese sono state inferiori al forfait o

addirittura inesistenti (in questo senso anche Tribunale

di Firenze, 8 marzo 2007).

D Un’associazione di piccoli proprietari di Bologna do-

manda se il locatore è costretto ad accettare il pagamento

del canone con assegno bancario.

R In assenza di diversa previsione contrattuale, la conse-

gna di un assegno di conto corrente per effettuare il paga-

mento del canone di locazione non ha eff‌icacia liberatoria

per l’inquilino se tale forma di corresponsione non viene

accettata dal proprietario-locatore ai sensi dell’art. 1197

Cod. civ. L’eff‌icacia liberatoria della dazione dell’assegno

può però ravvisarsi qualora la pregressa e prolungata ac-

cettazione del saldo dei canoni in tale forma manifesti ta-

citamente il consenso del locatore alla suddetta modalità

di pagamento.

D La prelazione urbana opera anche in caso di permuta?

Quesito da Selva di Cadore (Belluno)

R In tema di prelazione urbana, l’art. 38, della L. n.

392/1978 dopo aver premesso al primo comma che il dirit-

to di prelazione può essere esercitato nell’ipotesi di trasfe-

rimento a titolo oneroso dell’immobile locato, al secondo

comma - nel prescrivere le formalità necessarie per il va-

lido esercizio del diritto -, si riferisce esclusivamente alla

compravendita. Da ciò ne deriva, essendo inammissibili

estensioni analogiche, che l’istituto della prelazione ed

il relativo riscatto trovano applicazione nella sola ipotesi

di vendita dell’immobile locato e non possono estendersi

alla diversa ipotesi della “permuta” (in questo senso anche

Cass. civ. sez. III, 14 gennaio 1988, n. 205).

D Domanda da Pizzo (Vibo Valentia). Quali sono le atti-

vità che qualif‌icano l’ “uso diverso dall’abitativo” di una

locazione?

R L’immobile locato ad “uso diverso da quello abitativo”

deve essere adibito all’esercizio di una delle attività di cui

al primo comma dell’art. 27 della L. 392/’78 (attività in-

dustriali, commerciali, artigianali, d’interesse turistico, di

lavoro autonomo) ovvero ad una di quelle attività elenca-

te dall’art. 42 (attività ricreative, assistenziali, culturali e

scolastiche). Si conf‌igura “uso diverso” da quello abitativo

anche quando l’immobile locato è destinato ad ospitare

sedi di partiti e sindacati e quando la qualità di condutto-

re è assunta dallo Stato o da altri enti pubblici territoria-

li. La determinazione dell’uso è essenziale anche perché

se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da

quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del

contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto

conoscenza. Decorso tale termine senza che la risoluzione

sia stata richiesta, al contratto si applica il regime giuridi-

co corrispondente all’uso effettivo dell’immobile.