Risposte ai quesiti

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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
(a cura della Redazione)
Arch. loc. e cond. 2/2012
D Un condomino ha aperto una finestra sul cortile co-
mune senza chiedere l’autorizzazione dell’assemblea. Si
domanda da Pistoia un parere al riguardo.
R L’apertura di finestre su un cortile comune rientra nei
poteri spettanti ai singoli condòmini ai sensi dell’art. 1102
c.c., secondo il quale ciascun partecipante può servirsi
della cosa comune purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso
(Cass., sent. n. 13874 del 9 giugno 2010). Naturalmente, a
parte il rispetto di queste due condizioni, occorrerà verifi-
care, nel caso concreto, anche che l’intervento di cui trat-
tasi non abbia alterato il decoro architettonico dell’edificio
o recato pregiudizio alla sua stabilità o sicurezza; inoltre,
che un regolamento di origine contrattuale non preveda
un divieto in tal senso.
D Un proprietario di un appartamento concesso in loca-
zione a Cortina d’Ampezzo con contratto 4+4, domanda se
la disdetta comunicata per l’ottavo anno vada motivata.
R L’art. 3 della legge 431/’98 prevede la necessità della
disdetta motivata solo alla prima e non anche alla seconda
scadenza contrattuale. La risposta al quesito, pertanto, è
negativa.
D È vero - chiede un abbonato di Salerno - che di recente
la Cassazione ha ritenuto illegittimo di comportamento di
un amministratore che aveva esposto nell’androne condo-
miniale le situazioni debitorie dei condòmini?
R Si, è vero. Con ordinanza n. 186 del 4 novembre 2011,
la Cassazione ha precisato, infatti, che “l’affissione nella
bacheca dell’androne condominiale, da parte dell’ammini-
stratore, dell’informazione concernente le posizioni di
debito del singolo partecipante al condominio, risolven-
dosi nella messa a disposizione di quel dato in favore di
una serie indeterminata di persone estranee, costituisce
un’indebita diffusione, come tale illecita e fonte di respon-
sabilità civile”.
D Può un regolamento di origine contrattuale prevedere
eccezioni all’art. 1136 c.c. in tema di maggioranze? Quesi-
to da Aosta.
R No. La disposizione in questione è, per espressa dispo-
sizione di legge, inderogabile (art. 1138, quarto comma,
c.c.). Ciò è stato confermato anche dalla Cassazione con
sentenza n. 4905 del 26 maggio 1990.
D Sono proprietario di un appartamento sito a Bobbio
(Piacenza) e locato da un paio d’anni con contratto 4+4.
Posso disdettare il contratto alla prima scadenza per de-
stinare l’immobile ad abitazione dei miei genitori?
R La risposta è positiva. Intendere destinare ai genitori
l’immobile locato, infatti, rientra tra le ipotesi contem-
plate dall’art. 3, comma 1, lett. a), L. n. 431/’98, per le quali
il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo
del contratto alla prima scadenza.
D Si domanda - da Padova - se, per i contratti di locazione
per studenti universitari di cui alla legge n. 431/’98, l’ali-
quota della cedolare secca sia del 19% o del 21%.
R L’aliquota è del 19%. In tal senso si è espressa l’Agenzia
delle entrate nella circolare n. 26/E dell’1 giugno 2011.
D È vero che per le controversie di natura condominiale
dallo scorso marzo è obbligatorio, prima di adire le vie
giudiziarie, esperire un tentativo di conciliazione ?
R No. In materia condominiale tale obbligo scatta dal 20
marzo 2012.
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