Risposte ai quesiti
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AVVERTENZA. La Rubrica fornisce risposte solo a quesiti di interesse generale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesiti nè a carattere personale nè relativi a questioni
già pendenti innanzi all’Autorità Giudiziaria.
(a cura della Redazione)
Arch. loc. e cond. 1/2012
D Quesito da Torino. Concerne la legittimità di un cartel-
lo di segnalazione di passo carrabile rilasciato dal Comune
per un accesso (definito pedonale) ad un’area condomi-
niale, sul presupposto che l’accesso in questione serva per
introdurre velocipedi e/o motoveicoli spinti a mano.
R Premesso che, sul problema, non ci risultano precedenti
editi giurisprudenziali e neppure istruzioni e/o interpreta-
zioni amministrative, propendiamo per la legittimità del car-
tello de quo. Il passo carraio è, infatti, un accesso ad un’area
laterale idonea allo stazionamento “di uno o più veicoli” e,
sempre per norma del Codice della strada, sono veicoli an-
che quelli “spinti o trainati dall’uomo a piedi” (come nella
fattispecie), senza che con questa interpretazione contrasti
la definizione che sempre il Codice dà dei “veicoli”.
D Sono proprietario - quesito da Novellara - di un apparta-
mento che per la maggior parte dell’anno resta vuoto. Sono
tenuto lo stesso a contribuire alle spese di riscaldamento?
Preciso che il regolamento nulla stabilisce in proposito.
R Sì. Ciascun condomino la cui proprietà sia fornita di
elementi scaldanti e dei relativi allacciamenti, ha il godi-
mento potenziale del riscaldamento centrale, ed è questo
uso potenziale, non quello effettivo, che rileva ai fini della
contribuzione alle spese (in tal senso, cfr. Cass. sent. n.
555 del 9 marzo 1967 e, più recentemente, Cass. sent. n.
13160 del 6 dicembre 1991).
D In un condominio l’assemblea ha deliberato, a mag-
gioranza, la vendita di un locale comune inutilizzato. Si
domanda se tale delibera sia legittima. Quesito da Aren-
zano.
R No. Per deliberare validamente l’alienazione di un bene
comune occorre il consenso della totalità dei condòmini.
Lo stabilisce espressamente l’art. 1108 c.c., dettato in tema
di comunione ma applicabile anche alla materia condomi-
niale in virtù dell’ espresso rinvio operato dall’art. 1139
c.c. (cfr. Cass. sent. n. 2585 del 25 marzo 1988, e Corte di
Appello di Milano, sent. n. 1032 del 20 giugno 1989).
D In caso di diniego di rinnovo alla prima scadenza con-
trattuale di una locazione commerciale, il conduttore - si
chiede da Ascoli Piceno - ha diritto di ricevere l’indennità
di avviamento commerciale?
R Essendo il rapporto cessato per iniziativa del locatore,
la risposta è necessariamente affermativa (in tal senso,
cfr. Cass. sent. n. 15590 del 12 luglio 2007). Naturalmente,
perché maturi il diritto di cui trattasi, l’attività esercitata
nell’immobile locato deve comportare contatti diretti con
il pubblico degli utenti e dei consumatori.
D L’assemblea condominiale può modificare, a maggio-
ranza, una clausola contenuta in un regolamento contrat-
tuale? Quesito da Panarea.
R Secondo la giurisprudenza più recente la risposta al
quesito è affermativa a condizione, però, che si tratti di una
clausola che disciplini l’uso delle cose comuni e purché la
relativa delibera sia assunta con la maggioranza, tanto in
prima quanto in seconda convocazione, di cui all’art. 1136,
secondo comma, c.c. Diversamente, ove si tratti di una
clausola che limiti i diritti dei condòmini sulle proprietà
esclusive o condominiali oppure che attribuisca ad alcuni
condòmini maggiori diritti rispetto ad altri, occorrerà il
consenso unanime dei partecipanti alla comunione (cfr.,
ex multis, Cass. sent. n. 5626 del 18 aprile 2002).
D Un condomino, che non ha potuto partecipare alla
riunione condominiale perché non convocato, domanda
se, sulla base di questo presupposto, possa impugnare le
delibere che, nella circostanza, l’assemblea ha assunto.
Quesito da Carpi.
R La risposta è positiva. Tuttavia si consideri che la man-
cata comunicazione, ad uno o più condòmini, dell’avviso di
convocazione non rende nulla ma semplicemente annul-
labile la delibera condominiale, la quale pertanto, se non
impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art.
1137, terzo comma, c.c., è valida ed efficace nei confronti
di tutti i partecipanti al condominio (cfr. Cass. sez. un.,
sent. n. 4806 del 7 marzo 2005).
D Un proprietario di un immobile locato in Busseto ad
una pizzeria chiede di conoscere il saggio degli interessi
legali per l’anno 2010.
R Per l’anno richiesto il saggio è stato dell’1%. Ricordiamo
che attualmente è invece pari all’1,50%.
D Nella palazzina nella quale sono proprietario di un
appartamento concesso in locazione con contratto 3+2
è stata deliberata - si chiede da Piacenza - la disinfesta-
zione dei locali condominiali destinati alla raccolta delle
immondizie. Il mio inquilino afferma che la relativa spesa
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