La Risoluzione Di Diritto Del Contratto Di Locazione, Per Decadenza E Annullamento Dell'Assegnazione, E Il Procedimento Di Sfratto Negli Immobili Ad Uso Abitativo Dell'Edilizia Residenziale Pubblica
| Autore | Elisabetta Tinelli |
| Pagine | 251-253 |
251
dott
DOTTRINA
Arch. loc. cond. e imm. 3/2016
LA RISOLUZIONE
DI DIRITTO DEL CONTRATTO
DI LOCAZIONE, PER DECADENZA
E ANNULLAMENTO
DELL’ASSEGNAZIONE,
E IL PROCEDIMENTO
DI SFRATTO NEGLI IMMOBILI
AD USO ABITATIVO
DELL’EDILIZIA RESIDENZIALE
PUBBLICA
di Elisabetta Tinelli
Il contratto di locazione ad uso abitativo avente ad og-
getto immobili di edilizia residenziale pubblica presenta
numerose peculiarità (1), a partire dalle fonti.
La disciplina contrattuale, come l’intera organica nor-
mativa avente ad oggetto l’edilizia residenziale pubblica,
è oggi (2) rimessa alla competenza delle Regioni, esclusa
dallo stesso incipit (3) della norma l’applicazione dagli
articoli 2, 3, 4, 7, 8, e 13 della legge numero 431 del 1998
relativa ai contratto di locazione ad uso abitativo.
Infatti, è mediante lo strumento della delibera dell’As-
semblea legislativa che la Regione “programma gli inter-
venti di edilizia residenziale sociale, definisce il regime
giuridico e le modalità di gestione del patrimonio di al-
loggi di edilizia residenziale pubblica (4), lo schema di
convenzione per le abitazioni in locazione, permanente e
a termine, e gli elementi essenziali del relativo contratto
di locazione (5)”.
Un contratto, del quale la stipula apre “la fase negozia-
le e paritetica del rapporto tra assegnante e assegnatario”
(6), in cui cambiano gli elementi essenziali, stante sia la
particolarità dei contraenti, ovvero lo Stato da una parte
ed il cittadino meno abbiente dall’altra, sia il particolare
scopo da esso perseguito, di stampo pubblico. Può essere
posta ad esempio l’assenza dell’individuazione di un ca-
none di locazione predeterminato, essendo calcolata (7)
sulla base di un fattore fisso, la metratura dell’immobile
locato, e di un fattore variabile, a scaglioni che, escluso
un minimo reddituale, corrisponde ad una percentuale
del valore I.S.E. (8) della dichiarazione I.S.E.E. (9) del
nucleo famigliare ivi domiciliato.
Un contratto di locazione a uso abitativo che “si muo-
ve” in un terreno sui generis, nascendo come strumento di
attuazione di un provvedimento, quello di assegnazione,
frutto di un procedimento che lo accompagna e, inevita-
bilmente, lo condiziona.
Condizionamento che si manifesta anche in tema di
risoluzione contrattuale. Premettendo che la persistenza
della natura privatistica del rapporto contrattuale (10)
determina l’applicazione delle norme del Codice Civile
dettate in tema di risoluzione contrattuale, la normativa
regionale individua cause di risoluzione contrattuale di
diritto nascenti da “un’anomalia” attinente all’assegnazio-
ne dell’alloggio, pregressa o sussistente ma anche futura
rispetto al contratto (11).
Al fine di poter rendere più agevole la trattazione è uti-
le porre ad esempio una delle normative regionali in ma-
teria oggi in vigore, ovvero la legge regionale dell’Emilia
Romagna numero 24 del 2001.
In tema di risoluzione contrattuale di diritto la legge
regionale n. 24 del 2001 individua (12) due diverse ipotesi
di risoluzione del contratto di locazione, la prima a seguito
di un provvedimento di annullamento dell’assegnazione e
la seconda a seguito di un provvedimento di decadenza
dall’assegnazione.
La prima ipotesi, di annullamento del provvedimento
di assegnazione, ad opera del Comune, comprende sia
il caso di violazione di legge, riconducibile al momento
dell’assegnazione, sia il caso in cui il provvedimento sia
stato emesso sulla base di dichiarazioni mendaci o docu-
menti risultati falsi (13).
La seconda ipotesi, di decadenza del provvedimento di
assegnazione, ad opera del Comune d’ufficio o su richiesta
dell’ente gestore (14), annovera una serie tassativa di casi
in cui l’assegnatario:
- abbia abbandonato l’alloggio per più di tre mesi, abbia
sublocato o ne abbia modificato la destinazione d’uso;
- abbia adibito l’alloggio a scopi illeciti o immorali ovve-
ro abbia contravvenuto al regolamento d’uso dell’alloggio;
- si sia reso moroso per un periodo superiore a tre mesi;
- abbia perduto i requisiti previsti ex lege per l’asse-
gnazione;
- abbia superato i limiti di reddito previsti ex lege;
- non abbia fornito la documentazione o le informazioni
periodicamente richieste dal ente;
- non abbia concesso l’accesso agli agenti accertatori
o alla polizia municipale per le verifiche e ispezioni sulla
conduzione degli alloggi;
- non abbia eseguito le opere di manutenzione determi-
nando gravi danni.
All’elenco tassativo previsto dall’articolo 30 della legge
regionale dell’Emilia Romagna n. 24 del 2001 il legislatore
regionale aggiunge come cause di decadenza dell’asse-
gnazione e relativa risoluzione del contratto, in virtù di
clausola aperta introdotto dal successivo articolo 31, la
violazione di tutti gli specifici obblighi contrattualmente
previsti dalle parti.
La disciplina in materia di decadenza però, e ciò ri-
sulterà più evidente successivamente in relazione alla
morosità, non è così rigida. Vi possono essere dei casi, di
cui l’individuazione è demandata dalle Regioni ai Comuni,
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