Riscossione contributi e pagamento spese condominiali

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 385-387

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@1. Nozione

- Il tessuto connettivo della sentenza pervenuta in secondo grado avanti alla Corte di appello di Roma consiste in alcune omissioni, che meglio sarebbe stato evitare per la corretta gestione del condominio. Conseguì la revoca dall'incarico dell'amministratore, poco attento alle convocazioni periodiche delle assemblee condominiali, non curante i condomini quali referenti, rimasti inconsapevoli della situazione patrimoniale, nonché esposti ad esborsi contingenti da ritardi ed omissioni nel pagamento di forniture.

L'amministratore, poi, obbligato a riscuotere i contributi ed erogare le spese avrebbe soprasseduto alle riscossioni dei versamenti dovuti dai condomini nelle vie giudiziali mediante decreto ingiuntivo ex art. 63 Disp. att. c.c.

Nota il BRANCA che le spese in parola vengono disposte ed impiegate dall'amministratore, ma, normalmente, sono precedute dalla loro preventivazione annuale, approvata dall'assemblea. I servizi comuni, al cui esercizio vanno destinate, sono la retribuzione del portiere, i canoni dell'energia elettrica, il funzionamento dell'ascensore, l'alimentazione del calorifero. I prelievi si distribuiscono tra i condomini e, poiché l'amministratore non è tenuto ad anticiparle di sua tasca, curerà di riscuoterle preventivamente dai singoli comproprietari. L'erogazione delle spese riguarda il rapporto con i terzi, cui debbono essere devolute¹.

Altro autore afferma che all'amministratore viene riconosciuto l'incarico di esattore, dovendo riscuotere i contributi ed erogare le spese per la manutenzione ed utilizzo ordinario delle parti e servizi comuni dell'edificio condominiale².

Concretamente, nel preventivo annuale approvato dall'assemblea si fissa la misura del contributo una tantum, da versare a data stabilita nel fondo comune, dal quale l'amministratore preleva le somme all'occorrenza.

Vi è una competenza propriamente amministrativa, secondo altra voce dottrinale, in virtù della quale, da un lato, l'amministratore si deve occupare di riscuotere i contributi ed effettuare le spese necessarie per la manutenzione dei beni comuni e l'esercizio dei servizi e, dall'altro, ogni anno, dovrà rendere il conto per tale attività all'assemblea³.

La contabilità del condominio, attribuita all'amministratore, si estrinseca nella riscossione dei contributi per affrontare le spese di gestione e nell'erogazione di tali somme ai soggetti con cui sono stipulati contratti di lavoro, forniture, somministrazione, lavoro subordinato come il servizio di portineria, versamento di imposte ed oneri accessori. L'amministratore, per mantenere la separazione dei patrimoni del condominio e suo personale, dovrebbe versare i contributi riscossi su apposito conto corrente, dedicato esclusivamente alla gestione del condominio.

@2. Norme di legge

- Sotto la rubrica «Attribuzioni dell'amministratore», l'art. 1130 c.c. prescrive al n. 3) che l'amministratore deve riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.

Si tratta di funzioni amministrative in cui l'amministratore dispone di notevole autonomia decisionale. Gli interventi di manutenzione straordinaria, competono all'assemblea, tuttavia, in caso di urgenza, l'amministratore può provvedervi, riferendone al consesso dei condomini alla prima assemblea.

Precisa una curia che, ai fini dell'esecuzione di lavori straordinari di ripristino dello stabile condominiale, nel difetto del piano di riparto della spesa per opera dell'assemblea, l'amministratore non può agire in via monitoria. Egli sarebbe, però, abilitato al procedimento se l'assemblea lo avesse delegato a calcolare le quote individuali sulla base di chiari criteri di riparto⁴.

L'entità delle riscossioni dei contributi e l'erogazione presuppongono un preventivo annuale, indicante la misura del contributo di ciascun condomino e la destinazione alle varie manutenzioni delle parti comuni.

Sancisce il comma 2 dell'articolo 1130 c.c. che l'amministratore, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

A tal fine non sono previste formalità particolari, ma dovrebbe redigersi un consuntivo secondo regole amministrativo-contabili comprensibili ai condomini. Vi dovrebbe rientrare la lista delle spese affrontate regolarmente documentate, il prospetto di ripartizione tra i condomini, l'indicazione delle somme già percepite con il saldo finale di gestione.

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