Il risarcimento del maggior danno ex art. 1591 C.c.: nuovo orientamento

• Autore: Paola Castellazzi
• Pagine: 760-761

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La sentenza in epigrafe tocca il delicato problema del risarcimento del danno spettante al locatore in caso di ritardata restituzione dell'immobile locato da parte del conduttore. Il nodo da sciogliere, in tale materia, è quello della prova che il locatore deve fornire per ottenere il risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c.

Su tale questione la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, ha già avuto modo di pronunciarsi con sentenze che - prospettando diverse soluzioni - hanno dato poi vita a due orientamenti contrapposti. Vi è, infatti, una prima corrente, più tradizionale, secondo la quale l'obbligo di risarcire il maggior danno ex art. 1591 c.c. non è automatico, essendo indispensabile la prova dell'effettiva lesione del patrimonio del locatore: questi deve dimostrare l'esistenza di concrete proposte di locazione per un canone superiore a quello contrattuale (Cass. civ. 29 maggio 1991, n. 6052, in Riv. giur. edil. 1992, 362; Cass. civ. 6 giugno 1995, n. 6359, in questa Rivista 1995, 908; Cass. civ. 4 giugno 1997, n. 4968, in questa Rivista 1997, 610; Cass. civ. 10 febbraio 1999, n. 1133, in questa Rivista 1999, 418 e 820 etc...). Vi è poi un secondo orientamento - affermatosi più recentemente - in base al quale non occorre provare l'esistenza di trattative, ma è sufficiente dimostrare l'intenzione del locatore di destinare l'immobile ad una nuova locazione, non realizzata a causa dell'indisponibilità dello stesso: in questo caso il danno viene quantificato nella differenza tra il canone pagato e quello di mercato (Cass. civ. 5 aprile 1991, n. 3533, in questa Rivista 1997, 255; Trib. Milano 26 giugno 1997, n. 7004, in questa Rivista 1998, 90; Trib. Milano 22 febbraio 1996, in questa Rivista 1996, 945; Pret. Firenze 21 novembre 1996, in questa Rivista 1996, 945). Peraltro, questi orientamenti sono stati entrabi superati da due sentenze della Suprema Corte, rispettivamente, la n. 6417 del 1° luglio 1998 (in questa Rivista 1998, 682) e la n. 10692 del 27 settembre 1999 (inedita). La prima - dopo aver quantificato il maggior danno nel canone di mercato - ha affermato esplicitamente, per la prima volta, che il locatore no è tenuto a provare di aver dovuto rinunciare a specifiche e ben individuate offerte di locazione da parte di terzi per il godimento dell'immobile; la seconda ha statuito che il danno subito dal locatore per la ritardata restituzione dell'immobile da parte del conduttore può essere provato in ogni...