La ripartizione delle spese condominiali

• Autore: Maria Franca Blangetti
• Pagine: 565-570

Relazione svolta al XVII Convegno del Coordinamento legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza l'8 settembre 2007.

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@1. La nozione di spese condominiali ed i suoi limiti

- L'introduzione del convegno presenta come primo problema la specificazione della nozione di «spesa condominiale».

Solo apparentemente banale il quesito, perché in realtà nella prassi molto spesso non viene analizzato a fondo il vero significato di spesa condominiale e vengono in tale categoria raggruppate voci che in realtà esulano dalla vera essenza di spesa condominiale.

Saranno tutte le relazioni sui punti specifici a soffermarsi sulle singole voci di spesa, ma il criterio generale per individuarle deve essere ravvisato nella normativa.

Il punto di partenza è già l'art. 1104 c.c. che obbliga i partecipanti alla comunione a concorrere nelle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle cose comuni; esso trova poi un'ulteriore specificazione nell'art. 1123 c.c. dalla cui lettura si evince che spese condominiali sono tassativamente quelle «necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza». In altri termini, ciò che la norma prende in considerazione è unicamente la gestione della cosa comune nei suoi aspetti della manutenzione ordinaria e straordinaria e del godimento del bene comune, nonché della prestazione dei servizi.

Peraltro il concetto di spesa necessaria è stato esteso in via analogica anche a talune spese quali ad esempio l'assicurazione dello stabile, che in senso ampio rientrano nel concetto di conservazione e di tutela del bene. Peraltro la norma ripete l'aggettivo «necessarie», onde da dette spese devono considerarsi escluse quelle voluttuarie.

In sostanza il concetto di spese condominiali si riflette e coincide con quelle che sono le attribuzioni dell'assemblea di cui all'art. 1135 c.c.: cioè l'approvazione del preventivo di spese occorrenti per la gestione, l'approvazione del rendiconto della gestione e la previsione di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Ciò che pertanto emerge immediatamente è che spesa condominiale non può che essere attinente al bene comune. Esulano pertanto da tale concetto tutte le spese che non hanno tale connotato: ad esempio le spese fatte nell'interesse di un condomino, che normalmente vengono catalogate come addebiti individuali; le spese per l'acquisto in comune di diritti reali; le spese relative a innovazioni non deliberate dalla maggioranza ed in sostanza tutto ciò che esula dalla manutenzione ordinaria e straordinaria.

Tale correlazione tra spese condominiali e poteri dell'assemblea è evidenziata con un interessante ragionamento nella sentenza del Supremo Collegio 19 maggio 2004, n. 9463, che, dopo aver affermato che all'assemblea dei condomini i poteri sono conferiti specificamente dalla legge, in considerazione del fatto che essa raffigura una sorta di autorità privata, cui è riconosciuto un potere insolito nel sistema del diritto privato, dominato dal modello dell'autonomia, in cui i singoli sono vincolati soltanto dagli atti posti in essere con la loro volontà, conclude nel senso che la legge consente all'assemblea di deliberare a maggioranza, ma «in considerazione dell'efficacia vincolante anche nei confronti dei condomini assenti e dissenzienti, il potere dell'assemblea di decidere a maggioranza è circoscritto a materie ben definite. In particolare, per quanto concerne le spese per le cose comuni, l'assemblea delibera e ripartisce le spese per la «gestione» ordinaria e straordinaria (artt. 1135 nn. 2 e 4, 1120, 1123, 1128 c.c.). Trattandosi di obbligazioni propter rem, ascritte ai condomini come conseguenza del diritto di comproprietà, l'assemblea può decidere se intraprendere o no le spese suddette e suddividerle tra i partecipanti in proporzione alle quote, ma non può approvare le spese per le parti comuni in materie non contemplate dal codice, né suddividerle in misura difforme dalle quote. Avuto riguardo ai principi esposti, poiché i poteri dell'assemblea sono circoscritti alle materie definite, che sinteticamente si compendiano nel concetto di gestione, non è conforme al sistema della legge l'opinione, che all'assemblea assegna una competenza generalizzata in tema di spese per le parti comuni. Non tutte le spese afferenti alle parti comuni, infatti, appartengono alla competenza dell'assemblea. Non si comprendono certamente nella competenza dell'assemblea le spese concernenti l'attribuzione, vale a dire la titolarità delle parti comuni, posto che la disposizione del diritto riguarda individualmente i singoli condomini, i quali operano con lo strumento proprio dell'autonomia privata, vale a dire con il negozio» (Cass., sent. 19 maggio 2004, n. 9463).

Nella fattispecie l'oggetto del contendere si riferiva alle spese per tributi richiesti per il condono di un bene acquistato dai condomini; la sentenza ha appunto specificato che gli oneri tributari derivanti da detto acquisto non erano materia di competenzaPage 566 dell'assemblea, ma riguardavano i singoli condomini, onde non potevano essere oggetto di ripartizione da parte dell'amministratore e tanto meno di richiesta giudiziale da parte del condominio.

È evidente allora come si circoscriva la nozione di spesa condominiale a ciò che nella sostanza è gestione del bene comune e non altro.

D'altra parte nessun altro obbligo grava sul singolo condomino se non quello inerente alla funzionalità che la cosa comune ha nei confronti della sua proprietà esclusiva.

La delimitazione del concetto di spesa condominiale comporta quindi conseguenze anche sul piano processuale, non potendo le spese che tale connotato non hanno essere oggetto di decreto ingiuntivo ex art. 63 att. c.c. o di legittimazione dell'amministratore.

@2. Il criterio ex art. 1123 primo comma c.p.c.

- Così quindi individuato il concetto di spesa condominiale, il codice stabilisce all'art. 1123 c.c. i criteri di ripartizione di dette spese, in tre commi che presentano criteri apparentemente diversi.

In realtà, analizzando la sostanza delle previsioni ivi contenute, si evidenzia che il concetto da cui partono è unico e si sostanzia in conclusione nel concetto di rapporto di funzionalità del bene nei confronti dei singoli condomini.

Partendo da questo presupposto sarà facile evidenziare come in realtà non vi sia alcuna differenza di criterio tra le ipotesi contemplate nei tre...