La dottrina e la rinnovazione tacita dei contratti di locazione

• Autore: Paolo Bosi
• Pagine: 377-378

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Un aspetto della legge n. 431/1998 su cui non è stata fatta sufficiente chiarezza, riguarda la durata dei contratti di locazione rinnovatisi tacitamente, così come stabilito dall'art. 2, primo e quinto comma della legge stessa. La discussione del problema non si riduce ad un elegante e sterile dibattito, ma comporta implicazioni pratiche al riguardo in quanto occorre conoscere, relativamente ai contratti c.d. liberi, se al loro termine proseguiranno di quattro oppure otto anni, e relativamente a quelli agevolati, se di tre o più anni. Fino ad ora, non si sono avute pronunce giurisprudenziali, in merito; tuttavia, la dottrina ha espresso diversi pareri che illustreremo, e che potranno indicare la strada da seguire.

In generale si può dire che la dottrina, in tema di contratti c.d. liberi, tende a considerare il rinnovo tacito limitato a quattro anni. Tra gli altri, è N. SCRIPELLITI, che recentemente ha proposto l'attualità del problema, affermando: ´Le indicazioni testuali e sistematiche della legge inducono a ritenere che il secondo eventuale rinnovo alla scadenza del secondo periodo contrattuale di quelli previsti dall'art. 2 della legge, dia luogo ad un periodo contrattuale di durata pari al secondo, quindi di quattro anni per i contratti liberiª ¹. Nella stessa direzione F. MARINELLI, P. PANICO e A. SILVESTRINI, che sostengono: ´Qualora si abbia rinnovazione tacita per mancata tempestiva disdetta, il rapporto proseguirà per un solo quadriennio ed alla successiva (cioè la terza) scadenza le parti, ai sensi della disposizione ora esaminata, potranno rinunciare liberamente al rinnovo del contratto, rinnovarlo tacitamente alle medesime condizioni ovvero concludere ex novo un diverso contrattoª ². I medesimi Autori aggiungono che ´la configurazione della locazione come contratto formale costituisce un ostacolo insormontabile all'ammissibilità della rinnovazione intesa come creazione tacita di un nuovo contratto, distinto dal precedente, mediante comportamenti concludenti delle parti, dovendo l'accordo novativo in ogni caso risultare da un atto scrittoª ³.

Della stessa opinione sono anche P. e P.F. GIUGGIOLI per i quali ´la disposizione non chiarisce se si debba far riferimento alla durata dell'accordo iniziale o a quella quadriennale ex lege. Quest'ultima è senz'altro la soluzione ermeneutica da adottare. Invero, il legislatore, nel prevedere la rinnovazione di un contratto alle medesime condizioni, intende fare riferimento a quello - ultimo in ordine temporale - appena scaduto, vale a dire a quello con durata quadriennale. Solo così, infatti, si consente un rinvio per relationem al precedente contratto per l'individuazione delle condizioni che regoleranno quello rinnovato, rinvio che, nella nostra ipotesi, è operato direttamente dal legislatoreª ⁴.

Anche il MAZZEO afferma che ´nell'ipotesi di rinnovo del contratto alle medesime condizioni originarie, non v'è dubbio che il rapporto prosegua (di norma) per un ulteriore quadriennio, al termine del quale sarà possibile determinarne la cessazione con mera disdetta immotivata secondo la procedura di cui all'art. 2, primo comma, della legge 431/98, testè descritta (e senza necessità di fare ricorso alla procedura di diniego di rinnovazione)ª ⁵.

DI MARZIO ha rimarcato ´la differenza con il più chiaro disposto dell'art. 28, L. 27 luglio 1978, n. 392, secondo il quale, in assenza di disdetta...