Sul criterio di riparto delle spese per la manutenzione ed il rifacimento dei parapetti dei lastrici solari

• Autore: Pier Paolo Capponi
• Pagine: 541-542

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Molti sono gli edifici che terminano, nella loro sommità, con un lastrico solare anziché con un tetto a falde. Le situazioni di diritto relative ai lastrici solari sono le più svariate. Se ne affronta qui di seguito una breve casistica.

Vi è il caso in cui il lastrico solare è di proprietà condo miniale.

In questo caso, nulla quaestio sulla suddivisione delle spese per la sua manutenzione e/o rifacimento: esse spettano, per millesimi di proprietà, a tutti i condomini.

Il lastrico solare condominiale può essere utilizzato da tutti i condomini, direttamente o indirettamente.

È quest'ultimo il caso, non più solo di scuola, della sua locazione ad un terzo estraneo al condominio: si pensi ai contratti di locazione stipulati con i gestori di impianti di telefonia mobile che lo utilizzano per installarvi e mantenervi antenne.

Per le relative delibere è sufficiente la maggioranza semplice, visto che la giurisprudenza definisce la locazione di un bene comune come atto di ordinaria amministrazione: «La conclusione del contratto di locazione di un appartamento condominiale è da considerarsi atto di amministrazione ordinaria, essendo possibile conseguire la finalità del «miglior godimento delle cose comuni» anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto); ne consegue che, ove l'amministratore del condominio abbia locato il bene con dominiale anche in assenza di un preventivo mandato che lo abilitasse a tanto, deve ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposta dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice» (Cass. n. 10446/98).

Vi è poi da tenere in considerazione che: «L'uso indiretto della cosa comune (nella specie mediante locazione) incidendo sull'estensione del diritto reale che ciascun comunista possiede sull'intero bene indiviso, può essere disposto dal giudice o deliberato dall'assemblea dei condomini a maggioranza, soltanto quando non sia possibile o ragionevole l'uso promiscuo, sempreché la cosa comune non consenta una divisione, sia pure approssimativa, del godimento. L'indivisibilità del godimento costituisce il presupposto per l'insorgenza del potere assembleare circa l'uso indiretto, onde la deliberazione che adotta l'uso indi retto senza che ne ricorrano le condizioni, è nulla, quale che sia la maggioranza, salvoché ricorra l'unanimità» (Cass. n. 8528/94).

Vi è invece il caso in cui il lastrico solare è di proprietà o di uso esclusivo solo di alcuni condomini, normalmente quelli proprietari degli immobili siti all'ultimo piano del caseggiato: in questi casi, la spesa per la sua manutenzione e/ o rifacimento compete per un terzo a loro stessi e per i due...