I Presupposti per la revisione delle tabelle millesimali: una questione ancora aperta

• Autore: Alberto Celeste
• Pagine: 131-135

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@1. Premessa

Il giudice della nomofilachia non è ancora giunto ad una conclusione unitaria per quel che riguarda i presupposti per la revisione delle tabelle millesimali, o meglio, la Cassazione sembrava avere imboccato una ben delineata linea interpretativa, con l'avallo delle sezioni unite, ma evidentemente quel dettato tuttora trova resistenze e tarda ad affermarsi.

Ma procediamo con ordine, facendo un passo indietro. Partiamo, innanzitutto, dal dato normativo: la cornice di riferimento contemplata dal codice civile è racchiusa in due sole norme delle disposizioni di attuazione.

In primo luogo, l'art. 68, secondo cui, per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del predetto codice, il regolamento di condominio deve precisare i valori proporzionali di ciascun piano o porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini, ragguagliati a quello dell'intero edificio ed espressi in millesimi in apposita tabella allegata al medesimo regolamento (prevedendo che, nell'accertamento dei valori delle porzioni di proprietà esclusiva, non si tenga conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna porzione).

In secondo luogo, l'art. 69, in base al quale i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati - anche nell'interesse di un solo condomino - nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

@2. Il consenso (espresso o tacito) di tutti i condomini

Per la modifica delle tabelle millesimali, la giurisprudenza di legittimità è costante nell'affermare la necessità della deliberazione unanime di tutti i partecipanti al condominio, sicché la decisione di approvazione delle tabelle adottata a maggioranza, esorbitando dalle attribuzioni dell'assemblea - circoscritte, ai sensi dell'art. 1135 c.c., all'amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini - è perciò inefficace nei confronti dei condomini assenti o dissenzienti per nullità radicale, deducibile senza limitazione di tempo (v., tra le altre, Cass. 9 agosto 1996, n. 7359; nella giurisprudenza di merito, si segnala Trib. Genova 11 gennaio 1983, in questa Rivista 1985, 306, annotata da TISCORNIA L.).

Lo stesso dicasi per le tabelle millesimali predisposte dal venditore-costruttore, con allegazione ai singoli contratti di vendita, in quanto l'accettazione portata dai condomini comporta una convenzione vincolante tra le parti ai sensi dell'art. 1372 c.c., non modificabile se non con il consenso unanime di tutti i condomini, oltre che - come vedremo appresso - per atto dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 69 att. c.c. (v., ex multis, Cass. 28 gennaio 1995, n. 1028, in Rass. locazioni 1996, 85, con nota di DE TILLA M., Sulle tabelle millesimali predisposte dal venditore-costruttore).

L'unica questione abbastanza discussa al riguardo è stata la possibilità di modificare le predette tabelle millesimali per facta concludentia.

Alla stregua della qualificazione della tabella millesimale in termini di negozio di accertamento dei valori delle quote condominiali, con funzione puramente valutativa del patrimonio agli effetti della distribuzione del carico delle spese e della misura del diritto di partecipazione all'espressione della volontà assembleare - non incidendo sui diritti reali spettanti a ciascun condomino - si è affermato, infatti, che la medesima tabella non richieda necessariamente la forma scritta ad substantiam ai sensi dell'art. 1350 c.c. (v. Cass. 9 febbraio 1985, n. 1057; tra le decisioni di merito, v. Trib. Milano 23 giugno 1986, in questa Rivista 1986, 470).

Si è trattato, ovviamente, di individuare caso per caso quando potesse configurarsi il suddetto consenso tacito, da rapportarsi ad un comportamento univoco, dal quale fosse desumibile, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale (sull'approvazione tacita delle tabelle millesimali, si vedano le fattispecie esaminate - sia pure con diverse soluzioni - da cass. 27 marzo 1998, n. 3251, in Rass. locazioni 1998, 388, con nota di DE TILLA M., Sulla formazione e modifica delle tabelle millesimali; Cass. 19 gennaio 1995, n. 602, in Foro it. 1996, I, 1807; Cass. 17 maggio 1994, n. 4814, in Giust. civ. 1995, I, 529, con nota di TRIOLA R., Modifica di tabelle millesimali per facta concludentia, nonché in Corr. giur. 1994, 1237, con nota di DE TILLA M., Solo apparente il contrasto giurisprudenziale sull'approvazione tacita delle tabelle millesimali?; Cass. 3 luglio 1993, n. 7297, in questa Rivista 1993, 711; Cass. 16 luglio 1991, n. 7884, ivi 1992, 68; Cass. 17 ottobre 1970, n. 5593, in Riv. giur. edil. 1981, I, 947, annotata da SALIS L.; per la giurisprudenza di merito, si rinvia a Trib. Milano 21 maggio 1986, App. Milano 29 giugno 1985 e Trib. Milano 31 ottobre 1985, tutte pubblicate in TERZAGO G., Il condominio, Milano 2000, 599, cui adde Trib. Torino 3 giugno 1987, in questa Rivista 1987, 721).

Le condotte più ricorrenti e significative di un comportamento concludente hanno riguardato soprattutto il pagamento dei contributi per diversi anni da parte dei condomini in base alla tabella di fatto applicata, la prolungata accettazione dei bilanci, la partecipazione con voto favorevole a reiterate delibere di ripartizione delle spese condominiali straordinarie, l'acquiescenza alla concreta attuazione di tali delibere: a seconda dei casi concreti, la giurisprudenza ha ritenuto che le predette condotte costituissero o meno circostanze induttive dell'esatta conoscenza, della piena consapevolezza e dell'inequivoca accettazione della modifica de qua (per una recente fattispecie, v., altresì, Cass. 12 ottobre 2000, n. 13592, ivi 2000, m., 949); peraltro, l'applicazione nel tempo delle tabelle millesimali, modificate a mera maggioranza, potrebbe rappresentare una convalida della validità delle stesse, con la conseguente preclusione a farne valere l'illegittimità, per l'appunto sanata in sede di approvazione tacita di successive delibere.

Tale orientamento, però, deve attualmente fare i conti con la recente affermazione del Supremo Collegio, che, a sezioni unite, sulla base del rilievo secondo cui la modificaPage 132 - come del resto la formazione - del regolamento di condominio è soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, ha escluso la possibilità che le modificazioni del regolamento di condominio possano avvenire per il tramite di comportamenti dei condomini (v. Cass. 30 dicembre 1999, n. 943, in Corr. giur. 2000, 468, con nota di IZZO N., Forma e presupposti per la modifica del regolamento di condominio).

@3. Le sopravvenienze edilizie

Lo sforzo interpretativo si è incentrato, tuttavia, non tanto sulle modalità da adottare per modificare le tabelle millesimali, quanto piuttosto sulla verifica della sussistenza dei presupposti per la relativa revisione.

Nulla quaestio (o quasi) per la seconda ipotesi contemplata dall'art. 69 att. c.c.

In questo caso, si è trattato in buona sostanza di individuare le tipologie delle sopravvenienze che giustificano la revisione - costruzione di nuovi piani, espropriazione parziale o innovazioni di vasta portata - sempre che il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano sia «notevolmente alterato» (come puntualizzato, di recente, da Cass. 19 febbraio 1999, n. 1408; riguardo al ricorrere di tali condizioni, v. pure Cass. 18 marzo 1999, n. 2486; si segnala, altresì, Cass. 13 dicembre 1991, n. 9579, in questa Rivista 1992, 45, sulla non sufficienza di per sè, al fine della predetta revisione, della realizzazione di una sopraelevazione di un edificio...