Responsabilitá per le Spese e trasferimento della proprietá dell'unitá immobiliare: Responsabilitá nei confronti dei terzi; responsabilitá nel rapporto tra venditore e acquirente

• Autore: Flavio Saltarelli
• Pagine: 461-463

Relazione svolta al XVI Convegno Coordinamento legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 9 settembre 2006.

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Il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare è un momento particolarmente rilevante nella vita del condominio, in quanto come è noto, da esso si trasferiscono diritti ed obblighi in capo a nuovi soggetti; diritti ed obblighi che possono produrre effetti non solo nei confronti degli altri condomini, ma pure dei terzi. Questo poiché il passaggio di proprietà dell'immobile con la relativa successione nella titolarità nel diritto reale trasferisce in capo all'acquirente anche tutti quegli obblighi che derivano dal fatto stesso di conseguire la titolarità del bene medesimo acquistato: le cosiddette obbligazioni propter rem.

Venendo al quesito per cui è riflessione, occorre in primo luogo sottolineare come tale tipologia di obbligazione comporti necessariamente il fatto che, affinché l'acquirente si legittimi di fronte al condominio quale titolare dei diritti e dei doveri inerenti la qualità stessa di condomino, sia necessaria una qualsiasi iniziativa diretta a rendere conosciuto in forma documentale al condominio medesimo il mutamento del titolare della proprietà da cui deriva al nuovo soggetto la qualifica di condomino. Fino a che ciò non avviene, titolare di diritti e degli obblighi condominiali rimane il solo alienante.

L'art. 63 att. c.c. al secondo comma, statuisce: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente». Ciò che il legislatore intende affermare con tale disposto, è che, per le spese condominiali comunque non pagate, si configura una vera e propria responsabilità solidale del compratore e dell'alienante. Ne consegue che per le spese e gli oneri che sono stati deliberati dall'assemblea anche prima del passaggio di proprietà, l'acquirente è tenuto al pagamento (di questo tra l'altro, l'acquirente non se ne può nemmeno dolere, perché fino al passaggio, è l'alienante che ha il diritto di partecipare alle assemblee) solidalmente con il venditore.

L'acquirente, suo malgrado, è pertanto tenuto a corrispondere al condominio oneri e spese relative a decisioni sulle quali il medesimo non ha nemmeno potuto esprimere la propria volontà, non essendo ancora condomino al momento dell'avvenuta deliberazione in argomento. L'acquirente, ancora, potrà essere tenuto a corrispondere costi attribuiti da delibere che eventualmente avrebbe potuto impugnare qualora fosse stato condomino e lo avesse ritenuto, così inevitabilmente sopportando conseguenze a lui pregiudizievoli magari derivanti dall'inerzia del proprio avente causa.

Da tutto ciò emerge palesemente che l'art. 63 att. c.c. rappresenta una norma speciale tesa al rafforzamento della tutela degli interessi creditori, ed ha lo scopo di far sì che l'acquirente di unità immobiliare in condominio abbia cura nel perfezionare l'acquisto di accertarsi che il venditore...