Le formalità relative alla redazione del verbale dell'assemblea condominiale

• Autore: Stefano Maglia/Giovanna Brunetti
• Pagine: 561-563

Relazione svolta al 9° Convegno del Coordinamento legali Confedilizia, tenutosi a Piacenza l'11 settembre 1999.

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La dottrina, ma in specialmodo la giurisprudenza, hanno elaborato una sorta di vademecum per la buona compilazione del verbale condominiale, nel sostanziale silenzio della legge che dedica ad esso solo l'ultimo comma dell'art. 1136 c.c. («Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore»).

A proposito possiamo porci un primo quesito: «si redige», «da trascriversi» ¹ sono termini (e dunque operazioni) da ritenere assolutamente imperativi? La risposta non può che essere affermativa.

È tipico infatti della disciplina codicistica dedicata al condominio negli edifici utilizzare forme analoghe per indicare un comportamento imperativo. Si veda per tutti l'art. 1129 c.c. relativo alla nomina (e revoca) dell'amministratore.

Peraltro è da sottolineare il rapporto esistente non tanto tra verbale ed assemblea, ma tra verbale e deliberazione. È quindi improprio parlare di verbale dell'assemblea, in quanto è molto più corretto parlare di verbale della deliberazione assembleare.

Vi possono essere dunque assemblee senza verbale? Sì.

Si veda in particolare il caso dell'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione, la quale, per giurisprudenza prevalente ², non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione.

In argomento è da registrare altresì la pronuncia del Trib. Bologna ³ per cui «solo nel caso in cui vi sia la necessità di registrare le deliberazioni prese e non quando le deliberazioni non risultino adottate».

Peraltro non può non segnalarsi una recentissima pronuncia del S.C. ⁴ che, mutando - a nostro avviso impropriamente - indirizzo giunge ad affermare che «una volta che l'assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative». [Dunque, secondo tale sentenza, «posto che la redazione del verbale raffigura un momento necessario del procedimento collegiale, la sua mancata o irregolare redazione raffigura uno dei vizi di forma, che legittima la impugnazione: tutto ciò considerato, segue che alla verbalizzazione deve procedersi sempre, anche quando l'assemblea non si è regolarmente costituita o non ha deliberato»].

Nonostante l'autorevolezza dell'estensore (Corona) non si può peraltro non dissentire da questo principio in quanto non in sintonia con la lettera della legge che parla esplicitamente di «deliberazione».

Dunque il verbale - della delibera - deve essere redatto. Ma come, con che forma e da chi?

Per giurisprudenza prevalente - innanzitutto - la redazione per iscritto non sarebbe prescritta a pena di nullità essendo richiesta solo ad probationem, in quanto la mancanza del processo verbale rende la deliberazione inopponibile al condomino assente, che non abbia partecipato alla sua elaborazione ed alla sua approvazione, ma non impedisce affatto la conoscenza aliunde e l'esecuzione della deliberazione anche da parte sua ⁵.

Ovviamente la forma scritta è da ritenere necessaria nel caso in cui la delibera incida su diritti immobiliari ⁶.

E poiché, poi, la delibera condominiale deve risultare in forma documentale, è inammissibile la prova testimoniale volta a dimostrare una volontà assembleare difforme da quella che risulta dal verbale ⁷.

In particolare ci si permetta di riportare uno stralcio della interessante motivazione di una pronuncia del Trib. Milano ⁸ nella quale, dopo aver sottolineato la non necessità della firma del presidente o del segretario (effettivamente non prevista da alcuna norma a pena di nullità) così ci si esprime: «La redazione per iscritto del verbale delle riunioni dell'assemblea dei condomini, previsto dall'ultimo comma dell'art. 1136 c.c., non è prescritta a pena di nullità, se non in caso di deliberazione che contenga atti di disposizione di diritti immobiliari.

In tutti gli altri casi, la forma documentale richiesta ha funzioni meramente probatorie e serve allo scopo di consentire - particolarmente ai condomini assenti - di poter avere esatta conoscenza della deliberazione approvata, al fine di poter valutare se esercitare la facoltà di impugnazione, per la quale il termine di decorrenza è appunto fissato con riferimento alla data di comunicazione della deliberazione».

In realtà - come già affermato - mentre la giurisprudenza più recente sembra orientata pressocché unitariamente a considerare la forma scritta del verbale necessaria ad probationem ⁹ (tranne la fattispecie in cui la delibera incida su diritti immobiliari, nel qual caso sarebbe necessaria la forma scritta ad substantiam) ¹⁰, la dottrina non è altrettanto conforme.

V'è chi, infatti considera il verbale come facente parte indissolubilmente dello stesso procedimento deliberativo ¹¹; altri ancora ¹² escludono sia la forma ad substantiam che quella ad probationem, considerando la finalità meramente di «conservazione e verificazione delle deliberazioni», ed altri, addirittura, sono invece decisamente propensi a considerare un'efficacia ad substantiam del processo verbale ¹³.

Tutto ciò - si badi bene - non si riduce certo a un'analisi fine a sè stessa in quanto ci può aiutare a risolvere non pochi problemi concreti, primo fra tutti quello relativo al mezzo su cui può/deve essere contenuto il verbale.

Prima di ciò è peraltro necessario soffermarsi per un istante su altri due aspetti di grande rilievo: la contestualità ed i soggetti sottoscrittori.

Quello della contestualità o meno del processo verbale è un altro degli aspetti taciuti dal legislatore.

Nel tentativo di sciogliere i conseguenti ed inevitabili dubbi interpretativi sorti nell'argomento, molto utile può rivelarsi il fissare una nozione tecnico-giuridica di verbale tout-court (ciò può costituire un primo punto fermo): quindi documento scritto nel quale, in tempo reale, sono descritte attività e riportate dichiarazioni, da parte di un soggetto a ciò deputato. La contestualità è quindi per definizione connaturata al concetto di verbale, incluso quello condominiale.

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Tuttavia, è noto come nella prassi spesso il verbale non venga redatto nel corso dell'assemblea, ma in un momento successivo...