Regolamento di condominio e nota di trascrizione, opponibilità

• Autore: Devid Tosca
• Pagine: 13-

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Si è più volte posto il problema di quali siano i limiti di opponibilità ai terzi di un regolamento di condominio.

Quando si parla di limiti è però opportuno fare una preliminare distinzione tra quelli soggettivi, relativi cioè agli individui nei cui confronti il regolamento produce i propri effetti, e quelli oggettivi, relativi invece al contenuto del regolamento stesso.

Tale distinzione assume particolare importanza in relazione al fatto che il regolamento sia stato trascritto o meno. Infatti, nel caso in cui non si sia provveduto alla sua trascrizione, questo ha una mera efficacia inter partes fra coloro che hanno concorso alla sua formazione o che hanno comunque dichiarato di accettarlo successivamente - il che normalmente avviene al momento della sottoscrizione del rogito in cui il regolamento è richiamato o a cui è allegato - mentre se si è provveduto alla sua trascrizione nei registri immobiliari vi è l'opponibilità anche nei confronti degli acquirenti a titolo particolare pur in mancanza di una loro specifica approvazione nei singoli atti di trasferimento.

Una volta accertato quali siano i soggetti nei cui confronti il rogito esplica i propri effetti, bisogna vedere poi in che misura li produca e se quindi l'intero suo contenuto sia opponibile o meno.

Se non si è provveduto alla trascrizione del regolamento, qualora questo sia allegato o richiamato nei rogiti d'acquisto, sarà opponibile per l'intero suo contenuto ma limitatamente a quei soggetti, come è stato sopra ricordato, che l'hanno predisposto o che vi hanno aderito mentre, se il regolamento è stato trascritto, assumono particolare importanza la misura e i limiti in cui la trascrizione sia stata fatta qualora non si sia provveduto ad una trascrizione analitica dello stesso.

Del problema se ne è dovuta occupare anche la Corte di cassazione la quale, in generale - senza particolare riguardo alla trascrizione del regolamento condominiale - ha affermato «che per stabilire se ed in quali limiti un atto trascritto sia opponibile ai terzi e possa quindi considerarsi assolto l'onere della trascrizione, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio e i beni ai quali esso si...