Regolamento di condominio e divieto di destinazione

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 418-419

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che, avuto riguardo ai caratteri propri della servitù, degli oneri reali e delle obbligazioni propter rem, non basta affermare che i regolamenti condominiali - con riferimento tanto alle cose, agli impianti ed ai servizi di uso comune, quanto alle unità immobiliari in proprietà solitaria - possono costituire servitù reciproche, oneri reali o obbligazioni propter rem. Avuto riguardo alla struttura ed alle funzioni peculiari di queste diverse categorie, deve essere identificato con esattezza il tipo dei rapporti di natura reale, che viene costituito.

In relazione alle formulazioni letterali dei regolamenti, che sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva costituiscono pesi a vantaggio degli altri piani o porzioni di piano, ovvero impongono prestazioni positive a carico dei titolari, o fissano limitazioni ai diritti o all'esercizio di essi, occorre accertare se siano state costituite servitù reciproche, oneri reali o obbligazioni propter rem, in quanto le diverse categorie si contrassegnano per importanti differenze relativamente alla disciplina.

Nello specifico la Corte Suprema - con la decisione in commento - ha ritenuto che la semplice limitazione al godimento degli immobili, senza la determinazione di un peso o di prestazioni positive, non raffigura né una servitù, né un onere reale. In particolare, il divieto di svolgere una determinata attività negli appartamenti costituisce un rapporto obbligatorio reale di non facere; precisamente, una obbligazione propter rem con contenuto negativo; un'obbligazione propter rem di non conferire all'immobile una certa destinazione.

La decisione in commento va collocata nell'ambito del quadro normativo che disciplina il regolamento condominiale. Va subito precisato che l'assemblea dei condomini non può, con deliberazione presa a maggioranza, limitare l'uso di una parte dell'immobile di proprietà esclusiva, regolato dagli interessati nel regolamento contrattuale di condominio, richiamato nell'atto di acquisto (Cass. 14 marzo 1970 n. 674).

Riguardo alle limitazioni delle cose comuni si è poi ritenuto che l'assemblea dei condomini può, in sede di formazione o di modifica del regolamento condominiale, regolare, a maggioranza, le modalità di godimento delle cose e dei servizi comuni (istituendo, se del caso, l'uso turnario degli stessi), ma non anche disciplinare la misura e l'intensità di esso quale risulta dal titolo di acquisto...