Brevi note sul regime transitorio dei contratti di locazione adibiti ad uso abitativo nella legge 9 dicembre 1998, n. 431

• Autore: Antonio Mazzeo
• Pagine: 21-22

Page 21

La recente legge sulle locazioni abitative dedica due sole disposizioni alla difficile fase di passaggio al nuovo regime dei vecchi contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge stessa.

Trattasi dell'art. 2, sesto comma, e dell'art. 14, quinto comma, della legge in questione.

In particolare il citato art. 2, dopo avere indicato le diverse modalità di stipula e di rinnovo dei nuovi contratti ad uso di abitazione secondo lo schema dell'accordo a canone libero e a durata quadriennale, con possibilità di rinnovo per un ulteriore quadriennio (comma primo), ovvero secondo lo schema di accordi a canone «convenzionato», sulla base di moduli predefiniti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative, di durata non inferiore a tre anni e con possibilità di proroga minima biennale (commi terzo e quinto), ha previsto, al comma sesto, che i «contratti di locazione stipulati prima della entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma primo del presente articolo».

In tal modo il legislatore del 1998 ha inteso far confluire nella disciplina dei contratti c.d. liberi (o ad autonomia limitata) di cui al primo comma dell'art. 2 della L. n. 431/1998 tutti i contratti relativi ad immobili ad uso di abitazione in corso, perché non ancora scaduti o, comunque, non disdettati dal locatore, e che si rinnovino tacitamente dopo l'entrata in vigore della suddetta legge per mancata disdetta ex art. 3 L. 27 luglio 1978, n. 392 ovvero per mancato esercizio del diritto di recesso ex art. 11, secondo comma, D.L. 11 luglio 1992, n. 333 convertito nella L. 8 agosto 1992, n. 359 (sui patti in deroga).

La disposizione in esame (art. 2, sesto comma) deve, infatti, essere coordinata con la norma dell'art. 14, quinto comma, della L. n. 431/1998 (la cui rubrica recita: «Disposizioni transitorie e abrogazione di norme»), secondo la quale «ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data».

In buona sostanza, muovendo dal coordinamento delle disposizioni transitorie sopra esaminate, è possibile risalire al concreto significato di esse e, di conseguenza, individuare il regime giuridico applicabile alle locazioni ad uso abitativo nella delicata fase di transizione dalla vecchia alla nuova normativa secondo le considerazioni che seguono.

Ai...