Recupero Del Credito In Condominio

• Autore: Vincenzo Nasini
• Pagine: 635-647

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dott

Arch. loc. cond. e imm. 6/2017

DOTTRINA

RECUPERO DEL CREDITO

IN CONDOMINIO (*)

di Vincenzo Nasini

SOMMARIO

1. I crediti verso i condomini: nascita, circolazione ed estin-

zione delle obbligazioni per i contributi condominiali; 1.1)

La nascita delle obbligazioni condominiali. 1.2) La circo-

lazione delle obbligazioni condominiali. 1.3) L’estinzione

delle obbligazioni condominiali. 2. Le ipotesi di solidarietà

per il pagamento dei contributi condominiali. 3. Obblighi e

responsabilità dell’amministratore in tema di recupero dei

crediti. 4. L’azione dei creditori esterni al condominio: soli-

darietà, parziarietà e ordine di escussione. 5. Concorrenza

di titoli esecutivi o di esecuzioni a favore del condominio e

dei fornitori.

1. I crediti verso i condomini: nascita, circolazione ed

estinzione delle obbligazioni per i contributi condominiali

1.1. La nascita delle obbligazioni condominiali

Secondo un’opinione pressochè unanimemente condi-

visa, le obbligazioni condominiali si devono def‌inire come

obbligazioni propter rem, cioè obbligazioni derivanti dalla

contitolarità del diritto reale sulle cose, sugli impianti e

sui servizi comuni (1).

Ciò signif‌ica che quando si acquista un’unità immobi-

liare ubicata in condominio, oltre ad acquistare la pro-

prietà della stessa si acquisiscono automaticamente cioè

senza necessità di espressa accettazione, anche tutte le

obbligazioni inerenti quel bene.

In sostanza il condomino per il solo fatto di essere tale

si trova ad essere titolare di un obbligo di contribuzione

alle spese relative alla gestione e alla conservazione delle

parti comuni dell’edif‌icio condominiale senza che sia ne-

cessaria una sua manifestazione di volontà in tal senso.

Per tale ragione si dice che per questo tipo di obbliga-

zioni la persona del debitore si individua per relationem,

nel senso che soggetti del rapporto stesso saranno coloro

i quali verranno a trovarsi di volta in volta nella situazio-

ne di titolare del diritto di proprietà o del diritto reale di

godimento.

Da questa essenziale premessa deriva anche come con-

seguenza il principio della prevalenza della realtà sull’ap-

parenza: nessuna legittimazione passiva rispetto all’azione

esperita dall’amministratore per il recupero della quota

può attribuirsi a chi non sia il vero proprietario dell’unità

immobiliare pur apparendo tale.

Ci si è chiesti se l’obbligazione sorga nel momento della

deliberazione assembleare di approvazione della spesa o

in quello della concreta esecuzione dell’intervento manu-

tentivo.

L’orientamento più diffuso è che, per quanto concerne

le spese ordinarie, la nascita dell’obbligazione coincida

con l’adempimento effettivo dell’attività gestionale da par-

te dell’amministratore tra le cui attribuzioni rientra quella

di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordina-

ria delle parti comuni dell’edif‌icio e per l’esercizio dei ser-

vizi comuni non richiedendosi la preventiva approvazione

dell’assemblea condominiale, trattandosi di esborsi dovuti

a scadenze f‌isse.

L’assenso dell’assemblea è invece necessario in sede di

approvazione del consuntivo, strumento con il quale si ve-

rif‌icano le spese e si approva lo stato di riparto def‌initivo

sulla scorta del quale l’amministratore può agire contro i

condomini morosi per il recupero delle quote a loro carico.

Quanto all’obbligo del condomino di pagare i contributi

per le spese di manutenzione delle parti comuni, in un pri-

mo tempo secondo un orientamento giurisprudenziale che

sembrava inizialmente prevalente, si affermava derivasse

non dalla preventiva approvazione della spesa ma dalla

concreta attuazione dell’attività di manutenzione, senza

che assumesse rilevo la data della delibera di approvazio-

ne dell’opera.

Al riguardo la Corte di cassazione era costante nell’af-

fermare che l’obbligo di contribuzione di ciascun condo-

mino di pagare i contributi per le spese di conservazione

della parti comuni derivi dalla concreta attuazione dell’at-

tività di conservazione e non dalla preventiva approva-

zione della spesa e dalla ripartizione della stessa che ha

carattere meramente autorizzativo dell’opera, talchè tale

obbligo in tanto sorge in quanto sia espressione di un atto

di gestione concretamente compiuto (2).

Secondo tale orientamento, in caso di vendita di un ap-

partamento in condominio obbligato al pagamento delle

spese avrebbe dovuto considerarsi chi era proprietario nel

momento in cui vengono eseguiti i lavori.

Questa tesi è stata però recentemente superata.

Infatti è stato precisato (3) che per le opere di manu-

tenzione straordinaria e le innovazioni le quali debbono

essere preventivamente determinate dall’assemblea nella

loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne

conseguano, in mancanza di accordo tra le parti nei rap-

porti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sop-

portarne i relativi costi chi era proprietario al momento

della delibera.

Ne consegue che, ove tali spese siano state deliberate

antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasfe-

rimento, ne risponde il venditore non rilevando che tali

opere siano state in tutto o in parte eseguite dopo e l’acqui-

rente ha diritto di rivalersi nei confronti del proprio dante

causa per quanto pagato al condominio in forza del princi-

pio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.

Si pensi al caso in cui un condomino alieni a terzi un’u-

nità immobiliare ubicata in condominio.

Poco dopo la compravendita, sulla base di una delibe-

razione adottata quando il venditore era ancora condomi-

no, si iniziano dei lavori di manutenzione straordinaria

delle parti comuni dell’edif‌icio.