Reciproche servitù di non facere poste nell'originario regolamento del supercondominio

• Autore: Vittorio Santarsiere
• Pagine: 318-321

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@1. Nozione.

La riportata sentenza è caratterizzata prevalentemente da un supercondominio, disciplinato dal regolamento predisposto dal costruttore, accettato contrattualmente dagli acquirenti delle singole unità immobiliari. Il corpo di norme annovera delle clausole per la salvaguardia del decoro architettonico dei fabbricati, costituenti i condomini periferici, da cui derivano servitù reciproche tra tutti i condomini. E si ha «in capo»Page 319 a costoro l'attiva legittimazione ad agire quando fossero poste in essere attività modificative delle strutture, comportanti alterazioni al godimento estetico del fondo, con modifiche alle parti esterne degli edifici, anche di quelle in proprietà esclusiva.

Si dice supercondominio - ma pure condominio orizzontale - l'insieme dei beni e servizi comuni a più edifici, normalmente costituiti in condomini autonomi. Il termine stesso conviene, altresì, per indicare più edifici aventi in comune spazi aperti, locali, servizi sottoposti alla comune gestione ed amministrazione. I soggetti partecipanti al supercondominio sono i singoli proprietari delle unità immobiliari, sicché le assemblee si compongono dei comproprietari di esse. La genesi del supercondominio scaturisce, normalmente, dalla iniziativa del costruttore od unico proprietario di un complesso edilizio, il quale stabilisce, mediante norme di regolamento, che ogni edificio formi un autonomo condominio con proprio regolamento condominiale. Può aversi anche un supercondominio per lo scioglimento di un grande condominio in vari condomini separati. I beni, i servizi e le aree comuni al gruppo dei condomini rimangono disciplinati dalla normativa supercondominiale. All'acquisto della porzione immobiliare dall'unico proprietario, come pure nel caso di scissione, ogni condomino, quale parte delle due organizzazioni, automaticamente diviene titolare dei diritti ed obbligato ai doveri condominiali e supercondominiali.

Le reciproche servitù in ambito condominiale vengono predisposte, in genere, nel regolamento di condominio dall'unico proprietario-costruttore. Questo, scrive il BIONDI, redige un piano di costituzione di esse, perché nemini res sua servit e, per la concreta realizzazione, occorre che i beni cessino di appartenere al medesimo proprietario e intervengano tante costituzioni di servitù, dal lato attivo e passivo, quanti sono i fondi alienati ¹. Esse sono accettate contrattualmente da ciascun acquirente negli atti di vendita e, per la nostra fattispecie, consistono nell'assoggettare al peso della immodificabilità i piani o porzioni di piano del condominio in proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari.

@2. Norme di legge.

Gli articoli 61 e 62 delle disp. att. c.c. sono i modesti riferimenti positivi dell'ordinamento circa il supercondominio, riguardanti, peraltro, lo scioglimento della peculiare organizzazione. Recita l'art. 61 che qualora un edificio o un gruppo di edifici ap partenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi possa dividersi in parti aventi le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. A norma del primo comma dell'art. 62, la disposizione che precede si applica anche se restassero in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.

Con riferimento alla necessaria, ulteriore disciplina, cui riportare il supercondominio, si discute se ad esso vadano applicate le norme sulla comunione o sul condominio. Una pronunzia giurisprudenziale propende, condivisibilmente, per l'applicazione della normativa sul condominio. Ciò argomentando dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., in ipotesi di originario unico edificio condominiale diviso in più edifici autonomi. Sciogliendosi il condominio originario, costituiti più condomini separati e lasciati in comproprietà di tutti alcuni beni e servizi, quali gli impianti idrici, i locali portineria, le caldaie, scaturisce la creazione di un supercondominio, da sussumere alla disciplina del condominio ².

Recita l'art. 1058 c.c. che le servitù prediali possono essere costituite per contratto o testamento. Si è osservato in dottrina come possa derivare la situazione di reciprocità delle servitù, intesa quale coesistenza di servitù aventi il medesimo contenuto. Ricorrendone gli altri presupposti, le servitù reciproche possono scaturire, ex artt. 1061 e 1062, dall'acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia ³.

A proposito dell'utilità per il fondo dominante derivabile da una servitù, dice l'art. 1028 c.c. che essa può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo. E, poiché un fondo più comodo e più ameno acquista maggior valore di scambio, con una servitù a tutela dell'estetica e del decoro architettonico si consegue anche un vantaggio economico. Il fondo dominante acquista una prevalenza commerciale quando vi siano divieti per i fondi circostanti come quelli altius non tollendi, non aedificandi, che contribuiscano alla conservazione della bellezza della zona, del panorama.

@3. Fondamento giuridico.

La Corte giudicante individua una norma contenuta nei singoli atti di provenienza di tutte le unità immobiliari del supercondominio, la quale vieta ogni innovazione o modifica delle cose comuni, come, pure di apportare modifiche alle pareti esterne di proprietà esclusiva. Dal che scaturiscono servitù di non facere a carico di tutte le porzioni di fabbricato ed a vantaggio delle restanti. Si inferisce agevolmente come la ratio di tali pesi miri alla salvaguardia del decoro architettonico. Nota un autore che questo decoro è bene comune di tutti i condomini, la cui menomazione, potendo alterare il valore commerciale dell'edificio nel...