Il recesso del conduttore nelle locazioni non abitative: il contratto ha forza di legge (art. 1372 C.C.) per entrambe le parti?
| Autore | Nino Scripelliti |
| Pagine | 778-783 |
778
giur
6/2013 Arch. loc. e cond.
MERITO
IL RECESSO DEL CONDUTTORE
NELLE LOCAZIONI
NON ABITATIVE: IL CONTRATTO
HA FORZA DI LEGGE
(ART. 1372 C.C.)
PER ENTRAMBE LE PARTI?
di Nino Scripelliti
1. Questa la fattispecie come si può dedurre dalla sen-
tenza che si annota. Una società, titolare di una azienda di
non modeste dimensioni agente nel settore della distribu-
zione dei soft drinks, stipula quale conduttrice nell’anno
2000 (come si desume dalla narrativa del fatto nella sen-
tenza, che non indica la data del contratto) un contratto
di locazione di un vasto locale per il deposito di merce da
distribuire in commercio in una determinata area regiona-
le, ma subisce a decorrere dal 2007 una riduzione definita
drastica, del fatturato ed anche nell’area al cui servizio
l’immobile locato era destinato. In considerazione di ciò
la società conduttrice nel giugno 2009 esercita il diritto
di recesso ex art. 27 comma VIII legge n. 392/1978 (1) a
causa della dichiarata sopravvenuta eccessiva gravosità
del contratto di locazione. Nel contrasto tra le parti, i
giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello) hanno
ritenuto esistenti i requisiti del recesso, legittimamente
esercitato da parte del conduttore, ciò in considerazione
della riduzione del giro di affari di questo e della legittima
conseguente riorganizzazione aziendale nell’ambito della
quale l’immobile locato aveva perduto la sua funzione
strumentale rispetto alla specifica area commerciale al
cui rifornimento era stato destinato.
2. Le considerazioni che seguono prescindono dal me-
rito della decisione che si annota che, facendo applicazio-
ne di principi ormai consolidati, ha ritenuto dimostrati i
presupposti del recesso (si vedranno quali, nel seguito),
pure in assenza della produzione delle scritture contabili
della conduttrice relative ai primi anni del rapporto di
locazione (presumibilmente agli effetti della comparazio-
ne dei risultati della attuale attività imprenditoriale con
quella del periodo antecedente il recesso), e sulla base di
dichiarazioni testimoniali e delle affermazioni della stessa
società relative a taluni dati della sua attività produttiva
nell’ultimo anno, ma in assenza di un accertamento peri-
tale sui risultati di bilancio e sulla loro tendenza. Infatti, a
ben vedere, il parametro al quale ancorare il giudizio sulla
sostenibilità o meno dei costi del rapporto locativo avente
per oggetto un elemento della azienda (l’immobile loca-
to), dovrebbe essere l’andamento della gestione in pro-
spettiva ed in termini di utili o di perdite più che di ricavi,
e senza trascurare l’esigenza di un valutazione comparata
tra un elemento positivo per la gestione aziendale quale
il risparmio di un costo (il canone di locazione), ma an-
che gli effetti negativi della contestuale riduzione della
capacità produttiva dell’impresa. Il tutto nella prospettiva
dell’ulteriore dato rappresentato dalla durata residua del
rapporto locativo troncato dal recesso, poiché tanto mag-
giore sarà stata la riduzione della durata del rapporto, tan-
to più gravi(come testualmente si esprime l’art. 28 cit.)
dovrebbero essere i motivi dello scioglimento anticipato
con possibile pregiudizio dell’affidamento del locatore. Ma
di questo, che è il filo conduttore della presente nota, si
dirà nel seguito.
Lo scopo di questa nota, dunque, non è tanto quello di
valutare se la sentenza abbia fatto applicazione dei principi
generali in tema di interpretazione dell’art. 27 comma VIII,
che granitica giurisprudenza della Corte di Cassazione (2)
indica nella sopravvenuta particolare gravosità del con-
tratto di locazione per il conduttore (3) a causa di even-
ti involontari ed imprevedibili, quanto piuttosto se, fermi
i ricordati principi, non spetti all’interprete di rivisitare
l’istituto del recesso del conduttore ex art. 27 comma VIII°,
che nel diritto vivente e di fatto, si avvia a convertirsi dalla
originaria configurazione di manifestazione di volontà ne-
cessitata da eventi esterni ed allo scopo di ridurre la durata
di un vincolo contrattuale gravoso, sessennale o novennale
ma raddoppiabile in assenza di specifici presupposti di
fatto, nell’esercizio un diritto potestativo ovvero nella in-
tenzione motivata (4) anche da scelte aziendali o riferibili
alla organizzazione del conduttore (non necessariamente
un’impresa, in quanto l’art. 42 estende il regime dell’art.
27, compreso il recesso, anche ad altri tipi di contratti non
abitativi (5) ). Ci si chiede quindi se la tendenza in atto
non abbia di fatto convertito il recesso del conduttore in
un mezzo, unidirezionale, di scioglimento del contratto
ad nutum, con l’effetto di aggravamento della asimmetria
delle condizioni e delle facoltà contrattuali delle due parti
(6), considerato che niente di simile è previsto a vantaggio
del locatore nel caso che l’eccessiva gravosità del contratto
determinata da oneri sopravvenuti (per esempio, fiscali o
di manutenzioni ed adeguamenti imprevedibili) riguardi
questo ultimo, e considerato anche che la legge non pre-
vede alcun corrispettivo del recesso in favore del locatore.
In sostanza il rimedio, per il conduttore, dell’art. 27 comma
VIII°, che pure dovrebbe configurarsi come species del
più generale rimedio diretto al mantenimento dell’equili-
brio degli interessi delle parti nei contratti a prestazioni
corrispettive rappresentato dalla risoluzione per eccessiva
onerosità (art. 1467 c.c.), nella sua attuazione concreta
finisce con l’affievolire, senza alcuna reciprocità, il diritto
soggettivo di una sola parte (il locatore) alla durata con-
trattuale pattuita (7).
Per continuare a leggere
RICHIEDI UNA PROVA