L'art. 1136 c.c. e il rebus degli intervenuti. Una buona vecchia soluzione

• Autore: Luigi Salciarini
• Pagine: 137-139

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È da tempo che dottrina e giurisprudenza tentano un'interpretazione dell'art. 1136 del codice civile che fornisca risposte adeguate ai numerosi interrogativi che scaturiscono dalla pratica applicativa ¹.

Com'è noto si tratta di una norma centrale della disciplina condominiale. Attravero si essa, infatti, viene regolato il funzionamento dell'assemblea cioè, in particolare, vengono specificati i requisiti della sua costituzione nonché le condizioni perché si pervenga ad una valida deliberazione.

Mai come in questo caso è imprescindibile operare in stretto riferimento al dettato della norma.

Eccone, quindi, il testo:

Art. 1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). 1. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

3. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

4. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

5. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.

6. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

7. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

Come risulta con immediatezza anche attraverso una lettura superficiale, si tratta di una norma di complicata applicazione. Il legislatore, infatti, nel regolare il funzionamento dell'assemblea ha ritenuto di adottare un meccanismo strutturato su due variabili dalle quali dipendono le caratteristiche dei requisiti delle deliberazioni.

Al fine dell'applicazione della norma i parametri da tenere presente consistono in:

1) ordine di convocazione dell'assemblea:

La maggioranza richiesta cambia al variare dell'ordine di convocazione dell'assemblea.

A seconda che l'assemblea si riunisca in prima o in seconda convocazione, com'è noto, la norma richiede maggioranze di diversa entità.

All'interno di tale duplice ipotesi, inoltre, le maggioranze previste dalla norma sono composte da due diversi valori: un primo valore minimo da raggiungere necessariamente perché l'assemblea possa dirsi costituita ² [il c.d. quorum³ costitutivo] ed un secondo valore minimo da raggiungere perché l'assemblea costituita possa validamente deliberare (il c.d. quorum deliberativo);

2) materia della delibera:

La norma, altresì, prescrive diverse maggioranze in relazione a particolari materie poste all'ordine del giorno.

Sono richiesti differenti maggioranze, infatti, sia dal quarto comma dell'art. 1136 c.c. (ad es. nomina e revoca dell'amministratore, ricostruzione dell'edificio, ecc.) sia dal quinto comma dello stesso articolo in relazione a deliberazioni che riguardino innovazioni della cosa comune (comma che è direttamente richiamato dall'art. 1120 c.c. contenente insieme all'art. 1121 c.c. la specifica disciplina). Allo stesso modo richiedono una peculiare e differente maggioranza per materia altre norme del codice civile quali l'art. 1138 c.c. riguardante l'approvazione del regolamento condominiale, gli artt. 61 e 62 att. c.c. che regolano due differenti ipotesi di scioglimento del condominio, nonché l'art. 1108 c.c. che prevede un'ipotesi del tutto particolare di costituzione di ipoteca da parte dei comproprietari di un bene in comunione ⁴.

Come detto e come è facilmente intuibile si tratta di una norma di complesso funzionamento la quale, non a caso, aspetta da tempo una revisione legislativa che la renda di più facile e snella applicazione ⁵.

Nel dar conto di tale complessità, però, non possiamo esimerci dal rilevare che il suo meccanismo di funzionamento registra quanto meno un'impuntatura, un inceppamento tanto inaspettato quanto nascosto, in grado, se non adeguatamente risolto, di determinare fattispecie con caratteri di invalidità.

Si tratta, più precisamente, dell'applicazione degli specifici quorum previsti per particolari materie qualora questi siano indicati per mezzo di un richiamo al secondo comma dell'art. 1136 c.c.

È il caso, per esempio, del quarto comma dello stesso articolo quando prevede che la delibera avente ad oggetto la nomina dell'amministratore sia presa con la maggioranza prevista dal secondo comma cioè con la «maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio» ⁶.

La norma così richiamata sembra sufficientemente chiara ma in realtà non lo è affatto o meglio lo è solo in parte («metà del valore dell'edificio») mentre per la restante parte («maggioranza degli intervenuti») ha dato adito ad una disputa giurisprudenziale e dottrinale sul suo effettivo significato che non può ancora dirsi definitivamente risolta.

In altri termini ad un'analisi a prima vista sembrerebbe che la nomina dell'amministratore (e qualsiasi altra delibera avente ad oggetto una particolare materia la cui maggioranza è determinata mediante un richiamo al secondo comma dell'art. 1136) debba essere deliberata - per quanto riguarda la maggioranza per «teste» - con i voti sufficienti a raggiungere la maggioranza dei condomini semplicemente presenti a quella specifica adunanza.

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Una maggioranza riferita al «qui ed ora» si direbbe in altri contesti.

Questa interpretazione - che potremmo qualificare come «letterale» - non ha convinto gli interpreti a causa principalmente di una sua intrinseca dissonanza con l'intero sistema...