Reale capacità contributiva, declassamento immobili, compenso dell'amministratore ed altri problemi immobiliari

Autore:Corrado Sforza Fogliani
Pagine:629-632
 
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Arch. loc. e cond. 6/2014
Dottrina
Reale capacità
contRibutiva,
declassamento
immobili, compenso
dell’amministRatoRe ed
altRi pRoblemi immobiliaRi
di Corrado Sforza Fogliani
SOMMARIO
1. Sul Catasto il Governo non è partito bene. 2. Tassare la
reale capacità contributiva. 3. Quando un immobile va declas-
sato. 4. Locazione e compenso dell’amministratore. 5. La casa
come risorsa infinita... 6. Condominio e fibra ottica. 7. Edifici
di culto e loro destinazione. 8. Progetto PRONTO CASA con-
tro l’emergenza abitativa. 9. Sistema di ascolto dell’Agenzia
delle entrate.
1. Sul Catasto il Governo non è partito bene
Il Catasto è uno strumento di garanzia. Rifarlo è nell’in-
teresse di tutti, ma dei proprietari per primi. A patto, però,
che censisca i reali redditi ed i reali valori immobiliari.
Rifare il Catasto, dunque, è un’esigenza di civiltà ma
farlo equo, non sarà facile. Intanto, dovrà per forza essere
un Catasto algoritmico (così prescrive la legge delega),
con un margine di errore – come è avvenuto in Spagna, con
conseguenti rivolte popolari – del 20-25% in più del dovuto
(che per tasse al livello attuale non è propriamente poco).
In secondo luogo, sarà un Catasto di metri quadrati: con
conseguente penalizzazione di tutti gli immobili storico-
artistici, ma soprattutto di ogni proprietario che abbia, ad
esempio, ereditato un’unità immobiliare di ampia super-
ficie che oggi non può neppure vendere perchè nessuno
l’acquisterebbe. Lo stesso discorso vale per i valori, che
saranno – come detto – stabiliti accanto ai redditi, sempre
con gli stessi criteri (algoritmi e superficie in metri).
Il problema, dunque, non è riforma sì o riforma no. Il
problema è che si voglia davvero fare un Catasto, appunto,
equo e ad invarianza di gravame dei tributi (ed invarianza
a livello comunale – come abbiamo ottenuto – e quindi
facilmente controllabile).
La partenza del Governo – con lo schema di decreto
legislativo sulle Commissioni censuarie – non è però sta-
ta confortante. La Commissione finanze del Senato (col
presidente Marino in prima persona) ha sudato le fatiche
di Ercole solo per ottenere dalla burocrazia ministeriale
la certezza che il mondo immobiliare sia rappresentato,
sia pure in netta e totale minoranza (in Commissione
centrale – che deciderà tutto – da uno a dieci, tanti es-
sendo i componenti di parte pubblica o parapubblica o
governativa). Ugualmente, l’on. Capezzone – presidente
della Commissione finanze della Camera – ha dovuto
battersi anch’egli in prima persona per ottenere che sia
ammessa la sostituzione per singole sedute non per i soli
componenti pubblici, e che contro le decisioni delle Com-
missioni censuarie locali possa ricorrere non la sola Agen-
zia delle Entrate ma anche i componenti rappresentanti i
contribuenti. La Confedilizia, dal canto suo, ha anche in
questa occasione – pieno agosto – fatto fino in fondo, so-
litaria come sempre, la sua parte, a sostegno delle ragioni
dello Stato di diritto.
2. Tassare la reale capacità contributiva
Il tema è uno, e uno solo: che le tasse devono colpire la
reale capacità contributiva anche secondo il precetto co-
stituzionale. Soprattutto se il Fisco vuole essere rispettato
e vuole essere un Fisco civile. A cominciare dall’annuale
nostro Convegno che si si è tenuto a Piacenza (a segna-
re la nuova stagione del mercato immobiliare) abbiamo
iniziato una campagna serrata su questo punto. Basta col-
pire i risparmiatori dell’edilizia tassando rendite catastali
(aumentate del 5% da Prodi, e a livelli smodati da Monti)
che “fabbricano” artificialmente un reddito che non c’è,
per colpirlo (esattamente quel che già capita anche per le
aree fabbricabili, tali – nell’attuale congiuntura – solo per
il Fisco, una vergogna sesquipedale). Basta tassare anche
immobili collabenti, comunque inagibili o che non si rie-
sce ad affittare (per una crisi che i politici riescono solo ad
aggravare), basta con i macroeconomisti e le loro strambe
teorie, al di fuori della realtà. Basta, basta, basta quello e
basta questo. La crisi si risolve ricreando la fiducia. E la
fiducia diffusa (diffusa, cioè, quanto è diffusa la proprietà
delle case) ritornerà quando ritornerà la convenienza nel-
l’investimento immobiliare, perché l’affitto della proprietà
diffusa tornerà a rendere qualcosa.
Finché si continua a parlare per slogan desueti, acri-
ticamente accettati, la ripresa non arriverà mai. Se la co-
perta è corta, è perfettamente inutile cercare di tirarsela
addosso per intero più di quanto già ciò non avvenga. Chi
continua a dire che la ricchezza immobiliare è statica,

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