Reale capacità contributiva, declassamento immobili, compenso dell'amministratore ed altri problemi immobiliari

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 629-632

629

Arch. loc. e cond. 6/2014

Dottrina

Reale capacità

contRibutiva,

declassamento

immobili, compenso

dell’amministRatoRe ed

altRi pRoblemi immobiliaRi

di Corrado Sforza Fogliani

SOMMARIO

1. Sul Catasto il Governo non è partito bene. 2. Tassare la

reale capacità contributiva. 3. Quando un immobile va declas-

sato. 4. Locazione e compenso dell’amministratore. 5. La casa

come risorsa inf‌inita... 6. Condominio e f‌ibra ottica. 7. Edif‌ici

di culto e loro destinazione. 8. Progetto PRONTO CASA con-

tro l’emergenza abitativa. 9. Sistema di ascolto dell’Agenzia

delle entrate.

1. Sul Catasto il Governo non è partito bene

Il Catasto è uno strumento di garanzia. Rifarlo è nell’in-

teresse di tutti, ma dei proprietari per primi. A patto, però,

che censisca i reali redditi ed i reali valori immobiliari.

Rifare il Catasto, dunque, è un’esigenza di civiltà ma

farlo equo, non sarà facile. Intanto, dovrà per forza essere

un Catasto algoritmico (così prescrive la legge delega),

con un margine di errore – come è avvenuto in Spagna, con

conseguenti rivolte popolari – del 20-25% in più del dovuto

(che per tasse al livello attuale non è propriamente poco).

In secondo luogo, sarà un Catasto di metri quadrati: con

conseguente penalizzazione di tutti gli immobili storico-

artistici, ma soprattutto di ogni proprietario che abbia, ad

esempio, ereditato un’unità immobiliare di ampia super-

f‌icie che oggi non può neppure vendere perchè nessuno

l’acquisterebbe. Lo stesso discorso vale per i valori, che

saranno – come detto – stabiliti accanto ai redditi, sempre

con gli stessi criteri (algoritmi e superf‌icie in metri).

Il problema, dunque, non è riforma sì o riforma no. Il

problema è che si voglia davvero fare un Catasto, appunto,

equo e ad invarianza di gravame dei tributi (ed invarianza

a livello comunale – come abbiamo ottenuto – e quindi

facilmente controllabile).

La partenza del Governo – con lo schema di decreto

legislativo sulle Commissioni censuarie – non è però sta-

ta confortante. La Commissione f‌inanze del Senato (col

presidente Marino in prima persona) ha sudato le fatiche

di Ercole solo per ottenere dalla burocrazia ministeriale

la certezza che il mondo immobiliare sia rappresentato,

sia pure in netta e totale minoranza (in Commissione

centrale – che deciderà tutto – da uno a dieci, tanti es-

sendo i componenti di parte pubblica o parapubblica o

governativa). Ugualmente, l’on. Capezzone – presidente

della Commissione f‌inanze della Camera – ha dovuto

battersi anch’egli in prima persona per ottenere che sia

ammessa la sostituzione per singole sedute non per i soli

componenti pubblici, e che contro le decisioni delle Com-

missioni censuarie locali possa ricorrere non la sola Agen-

zia delle Entrate ma anche i componenti rappresentanti i

contribuenti. La Confedilizia, dal canto suo, ha anche in

questa occasione – pieno agosto – fatto f‌ino in fondo, so-

litaria come sempre, la sua parte, a sostegno delle ragioni

dello Stato di diritto.

2. Tassare la reale capacità contributiva

Il tema è uno, e uno solo: che le tasse devono colpire la

reale capacità contributiva anche secondo il precetto co-

stituzionale. Soprattutto se il Fisco vuole essere rispettato

e vuole essere un Fisco civile. A cominciare dall’annuale

nostro Convegno che si si è tenuto a Piacenza (a segna-

re la nuova stagione del mercato immobiliare) abbiamo

iniziato una campagna serrata su questo punto. Basta col-

pire i risparmiatori dell’edilizia tassando rendite catastali

(aumentate del 5% da Prodi, e a livelli smodati da Monti)

che “fabbricano” artif‌icialmente un reddito che non c’è,

per colpirlo (esattamente quel che già capita anche per le

aree fabbricabili, tali – nell’attuale congiuntura – solo per

il Fisco, una vergogna sesquipedale). Basta tassare anche

immobili collabenti, comunque inagibili o che non si rie-

sce ad aff‌ittare (per una crisi che i politici riescono solo ad

aggravare), basta con i macroeconomisti e le loro strambe

teorie, al di fuori della realtà. Basta, basta, basta quello e

basta questo. La crisi si risolve ricreando la f‌iducia. E la

f‌iducia diffusa (diffusa, cioè, quanto è diffusa la proprietà

delle case) ritornerà quando ritornerà la convenienza nel-

l’investimento immobiliare, perché l’aff‌itto della proprietà

diffusa tornerà a rendere qualcosa.

Finché si continua a parlare per slogan desueti, acri-

ticamente accettati, la ripresa non arriverà mai. Se la co-

perta è corta, è perfettamente inutile cercare di tirarsela

addosso per intero più di quanto già ciò non avvenga. Chi

continua a dire che la ricchezza immobiliare è statica,