Rassegna di giurisprudenza

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Rassegna

di giurisprudenza

Inadempimento del conduttore

SOMMARIO

a. Autoriduzione del canone. b. Clausola di pagamento anti-

cipato del canone. c. Clausola risolutiva espressa. d. Giudizio

pendente. e. Gravità dell’inadempimento. f. Locazioni ad uso

diverso dall’abitativo. g. Oneri accessori. h. Prolungamento

del termine di tolleranza. i. Valutazione discrezionale del

giudice. l. Simulazione della destinazione d’uso.

a. Autoriduzione del canone

■ Anche all’esito dell’introduzione della nuova disciplina delle

locazioni abitative ad opera della legge n. 431 del 1998, la dispo-

sizione contenuta nell’art. 5 della legge n. 392 del 1978, che ha

predeterminato la gravità dell’inadempimento ai f‌ini della riso-

luzione del contratto di locazione, trova applicazione esclusiva-

mente per le locazioni ad uso di abitazione, e non è estensibile

al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall’abitazio-

ne. * Cass. civ., sez. III, 10 giugno 2005, n. 12321, Cambi ed altro

c. Mariantoni, in questa Rivista 2006, 154. [RV582657]

■ In tema di contratto di locazione di immobili urbani, la co-

siddetta autoriduzione del canone in relazione alla sua pretesa

esorbitanza rispetto all’importo inderogabilmente f‌issato per

legge costituisce fatto arbitrario che provoca il venir meno

dell’equilibrio sinallagmatico convenzionale, restando nei po-

teri del giudice la valutazione dell’importanza dello squilibrio

a f‌ini risolutori. Peraltro, il deposito dei canoni locativi su un

libretto bancario o postale, non consegnato né messo a dispo-

sizione del locatore, non integra offerta non formale idonea ad

escludere l’inadempimento del conduttore. * Cass. civ., sez. III,

3 dicembre 1998, n. 12253, Flaviano c. Accardo, in questa Rivi-

sta 1999, 433.

■ È illegittima l’autoriduzione del canone di locazione prima

della instaurazione del giudizio per la sua determinazione, ferma

la necessità di valutare con particolare riguardo all’interesse del

locatore e riceverlo mensilmente, f‌ino alla moratoria ex lege, nel-

la misura pattuita la gravità di tale inadempimento, da parte del

giudice del merito, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c. * Cass.

civ., sez. III, 3 marzo 1997, n. 1870, Busillo ed altri c. Iacenda.

■ In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da

quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè,

il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzio-

nalmente stabilita per effetto di una unilateralmente asserita

esorbitanza di tale ultima misura rispetto all’importo inderoga-

bilmente f‌issato per legge) costituisce fatto arbitrario ed illegit-

timo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio

sinallagmatico del negozio, essendo, poi, devoluta ai poteri

del giudice, ai f‌ini dell’accertamento della gravità dell’inadem-

pimento così realizzatosi, la valutazione dell’importanza dello

squilibrio tra le prestazioni con riguardo all’interesse del loca-

tore in relazione al suo diritto di ricevere il canone in misura le-

gale. * Cass. civ., sez. III, 13 ottobre 1997, n. 9955, F.lli Graff‌ione

Soc. c. Panini. [RV508798]

■ L’autoriduzione del canone di locazione costituisce una forma

di autotutela riconosciuta al conduttore nell’ambito del giudizio

di determinazione dell’equo canone, ma al di fuori di questo am-

bito concreta inadempimento che, in relazione alla sua qualif‌i-

cazione in termini d’importanza, è idoneo a produrre effetti ri-

solutori (il principio è stato affermato dalla suprema Corte con

riferimento ad un contratto di locazione di locale commerciale).

* Cass. civ., sez. III, 1 giugno 2000, n. 7269, S.I.D.A.R. Srl c. Iacp

prov. Roma. [RV537112]

b. Clausola di pagamento anticipato del

canone

■ Sono valide le clausole di pagamento anticipato del canone

annuo di locazione degli immobili urbani per uso non abitativo,

soggetti al regime della legge sull’equo canone, non essendo ap-

plicabile il divieto dell’art. 11 di tale legge, che si riferisce esclu-

sivamente al deposito cauzionale, né la disposizione dell’art.

2 ter, della L. 12 agosto 1974, n. 351 (che commina la nullità

delle clausole di pagamento anticipato del canone per periodi

superiori a tre mesi) che è stata implicitamente abrogata non

essendo compatibile con la libertà di determinazione del cano-

ne locativo degli immobili per uso non abitativo consentita alle

parti dalla legge sull’equo canone. * Cass. civ., sez. III, 25 maggio

1992, n. 6247, Carbone c. De Grecis Ville Arredamenti Srl.

c. Clausola risolutiva espressa

■ La clausola risolutiva espressa per il caso di mancato paga-

mento del canone determina l’effetto risolutivo stabilito dall’art.

1456 c.c. indipendentemente dalla gravità dell’inadempimento,

la quale dunque non deve essere accertata dal giudice. * Corte

App. Brescia, sez. II, 14 maggio 1983, n. 178, Frassi c. Soc. Assi-

curazioni Generali.

d. Giudizio pendente

■ L’ultimo comma dell’art. 45 della L. 27 luglio 1978 n. 392,

nel disporre che, ove penda giudizio sulla determinazione del-

l’«equo canone», il conduttore «è obbligato a corrispondere, sal-

vo conguaglio, l’importo non contestato», gli attribuisce espres-

samente la facoltà di limitare il versamento del corrispettivo,

per tutta la durata del giudizio stesso, alla misura che reputa

dovuta, anche se – al f‌ine di evitare la sanzione risolutoria per

inadempienza da morosità – ragionevole, non temeraria e, co-

munque, congrua. * Cass. civ., sez. III, 8 ottobre 1990, n. 9873,

Panzano c. Grasso.

e. Gravità dell’inadempimento

■ In tema di risoluzione per inadempimento di locazione ad uso

non abitativo, per la quale non trova applicazione l’art. 5 della

legge n. 392 del 1978 sulla predeterminazione legale della gravi-

tà dell’inadempimento, nel caso di morosità nel pagamento del

canone (e degli oneri accessori), non può reputarsi automatica-

mente sussistente la gravità sol perché l’inadempimento incide

su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, do-

vendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l’inidoneità

Arch. loc. cond. e imm. 5/2018

(*) La cronologia completa degli argomenti oggetto delle rubriche “Rassegna di giurisprudenza” pubblicate su questa Rivista si trova riportata sul n. 4/’17.