Questioni locatizie ed altro

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 5-6

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@1. Amministratore condominiale, c'è prestazione e prestazione

Nei condominii sorge molte volte contestazione su questo: se una determinata prestazione richiesta all'amministratore condominiale debba o meno considerarsi coperta dal compenso annuo pattuito con lo stesso. Si sprecano, in questi casi, argomentazioni varie, e citazioni di norme di legge o del regolamento condominiale nonché di sentenze. Ma la soluzione cui si perviene non è mai di certo univoca e la Confedilizia ha allora predisposto un "Mansionario" (già sottoscritto anche da associazioni di amministratori) per distinguere, appunto, le prestazioni da ritenersi ordinarie (e quindi ricomprese nel compenso di cui s'è detto) da quelle straordinarie. Fra queste ultime, ad esempio, il Mansionario Confedilizia inserisce gli adempimenti (richiesta dei preventivi, sottoscrizione del contratto, contabilizzazione dei versamenti, pagamento degli acconti stabiliti, rendicontazione finale e riparto della spesa tra i condomini) relativi agli interventi straordinari sull'immobile condominiale previsti dai commi 4º e 5º dell'art. 1136 del codice civile (riparazioni straordinarie di notevole entità e innovazioni).

La Confedilizia ha provveduto alla registrazione del Mansionario (Ufficio Roma 1 dell'Agenzia delle Entrate, serie 3, n. 20090) ed è quindi sufficiente richiamarlo, con gli estremi indicati, nella delibera di nomina dell'amministratore - un cui modello è allegato al Mansionario - per superare ogni possibile discussione ed equivoco. Nello stesso è infatti precisato che il compenso annuale pattuito riguarda le sole prestazioni ordinarie e che, per le straordinarie, il compenso deve essere pattuito (ed accettato) dall'amministratore all'atto della deliberazione delle stesse da parte dell'assemblea.

@2. Se si resta nell'immobile locato, niente eccezione d'inadempimento

Il fatto è questo. Convenuto in Tribunale per morosità, l'inquilino si era difeso facendo presente di non pagare il fitto concordato perché l'immobile locato era inutilizzabile in quanto inidoneo all'uso commerciale pattuito. La risposta del Giudice delle locazioni di Piacenza (dott. Piragine) è però stata immediata: "L'eccezione di inadempimento - ha detto il Tribunale - non può essere validamente svolta dal conduttore il quale permanga nella detenzione dell'immobile". Vale a dire: l'inquilino non può restare nell'immobile locato (ad uso abitativo o meno, che sia) e non pagare il fitto. Se l'immobile è inutilizzabile, innanzitutto lo rilasci, e poi faccia (come si suol dire) i suoi passi, chiedendo i danni al proprietario.

Nella stessa decisione, il Giudice delle locazioni di Piacenza ha anche precisato che, nel procedimento di convalida di sfratto per morosità, l'eccezione di inadempimento non può essere validamente svolta...