Il punto sull'interpretazione dell'art. 13, primo comma, della legge n. 431 del 1998

• Autore: Antonio Mazzeo
• Pagine: 691-692

Relazione svolta al Convegno del Coordinamento dei legali della Confedilizia tenutosi a Piacenza il 14 settembre 2002.

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L'art. 13, primo comma, della legge di riforma delle locazioni abitative prevede la nullità delle pattuizioni intese a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto «scritto e registrato».

Appare evidente che la disposizione in esame, certamente riferentesi (in assenza di alcuna specificazione testuale) sia ai contratti liberi che a quelli agevolati, conferisce speciale rilevanza ad un elemento particolare, esterno agli elementi intrinseci ed essenziali del negozio locatizio, e, cioè, all'obbligo di registrazione di detta convenzione (ove esistente, così come precisato dal comma sesto dell'art. 13) ¹.

Sicuramente, alla luce dei dati ermeneutici finora raccolti, possono formularsi alcune considerazioni:

1) scopo primario della norma è combattere l'evasione fiscale, così da rendere legalmente inesigibili canoni occultati al fisco e, in tal modo, vanificare, altresì, gli effetti della simulazione relativa, attuata con l'indicazione nel contratto registrato di un canone inferiore a quello effettivamente concordato in una qualunque controdichiarazione;

2) la garanzia di intangibilità della scrittura registrata, oltre alla finalità fiscale, realizza, ancora una volta, il principio del favor conductoris, «sottinteso dalla espressa previsione di invalidità della sola ipotesi del canone superiore a quello risultante dalla scrittura registrata» ²;

3) con l'introduzione di questo nuovo strumento di «controllo» della misura del canone, diviene inutilizzabile il meccanismo della simulazione relativa per invalidità del patto dissimulato (contenente la previsione di un canone più elevato di quello indicato nella scrittura ufficiale e registrata), con conseguente impossibilità per il locatore di pretenderne l'adempimento (così come era, viceversa, ammissibile nella vigenza della legislazione precedente).

In buona sostanza, il ricorso alla registrazione del contratto diviene condizione indispensabile perché il conduttore possa far valere l'inefficacia del patto con canone maggiore, con espansione della funzione di tale istituto, che, da strumento di mera opponibilità del contratto ai terzi, ex art. 2704 c.c., diviene, nei rapporti tra le parti, anche criterio di soluzione di conflitti e di prevalenza tra contrastanti convenzioni ³.

Ne consegue che, nell'ipotesi di simulazione, ove nessuna delle scritture sia stata registrata, il difetto di registrazione impedisce al conduttore di far valere l'illiceità del patto contenente il canone superiore, sino a quando costui non adempia all'onere di registrazione del contratto simulato.

È evidente che, qualora sia il locatore a provvedere alla registrazione del contratto dissimulato, il medesimo, una volta assolto al proprio obbligo fiscale (comprensivo di sanzione), potrà avvalersi della pattuizione contenente il canone maggiore, pretendendone l'adempimento nei confronti del conduttore.

Ma se questa è la funzione (ed il fine) della registrazione del contratto locativo (ad uso di abitazione), allora la ragion d'essere della regola fissata dall'art. 13, primo comma, non è quella d'imporre determinati requisiti all'originaria stipulazione del contratto, che si presuppone essere stato redatto in forma scritta e sottoposto alla formalità di registrazione, quanto di evitare che siano stipulati patti di incremento del canone rispetto alla misura convenuta nell'iniziale convenzione locatizia, con la conseguenza che la nullità dettata dalla norma in esame investe esclusivamente (con le necessarie precisazioni che...