Ripartizione delle spese per la pulizia e l"illuminazione delle scale: una sentenza della cassazione che non convince

• Autore: Antonio Nucera
• Pagine: 255-256

Page 255

La sentenza in commento enuncia il principio che la ripartizione delle spese per la pulizia e l'illuminazione delle scale vada effettuata esclusivamente in base al criterio dell'altezza di piano, a nulla rilevando i valori millesimali di proprietà dei singoli condomini.

In materia si rinvengono diversi arresti giurisprudenziali, a dimostrazione del fatto che si tratta di un tema attorno al quale sorgono discussioni continue, alimentate vieppiù da orientamenti della Cassazione non uniformi.

La stessa sentenza che si annota, del resto, richiama ben tre pronunce della Suprema Corte intervenute in argomento: tra queste, si sofferma, in particolare, sulla n. 8657 del 3 ottobre 1996 (indicata erroneamente nel testo della sentenza con il n. 8655), le cui argomentazioni pone alla base del principio poc'anzi enunciato. Secondo tale arresto, «le spese per l'illuminazione e la pulizia delle scale non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie; con la conseguenza che ad esse i condomini sono tenuti a contribuire, non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c.».

Partendo da queste conclusioni, la sentenza in rassegna si occupa di chiarire, in concreto, come dovrebbe avvenire la ripartizione di tali spese, il che è particolarmente rilevante, perché in tanto si può procedere alla ripartizione delle spese condominiali in ragione della utilità che la cosa o il servizio comune può offrire, in quanto tale utilità sia «misurabile» (come, ad es., avviene per il riscaldamento, in cui si fa riferimento alla superficie radiante dei termosifoni installati nelle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva).

A tal fine viene ritenuta possibile un'applicazione analogica, ancorché parziale, dell'art. 1124 c.c., con integrale applicazione del criterio dell'altezza di piano.

Ciò in considerazione del fatto che tale disposizione, nella parte in cui prevede che la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale vada calcolata in base ai millesimi di proprietà, deroga al principio generale di cui all'art. 1123...