A proposito della forma scritta per i contratti di locazione

• Autore: Paolo Scalettaris
• Pagine: 17-20

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Il quarto comma dell'art. 1 della legge n. 431 del 1998 di riforma della disciplina delle locazioni abitative richiede per la stipulazione dei contratti di locazione la forma scritta.

La norma infatti prevede che «a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta».

Si tratta di una disposizione di grande rilievo anche per le sue implicazioni pratiche.

1. - Prima che entrasse in vigore la norma ora ricordaa aveva piena applicazione, nella materia delle locazioni, il principio della libertà della forma: per la stipulazione dei contratti di locazione le parti - in via generale e salva l'eccezione di cui ora si dirà - erano libere di utilizzare, in base alle loro scelte, sia la forma scritta sia la forma verbale.

   La necessità della forma scritta per i contratti di locazione era prevista dalla legge solamente per le locazioni di immobili di durata ultranovennale (e cioè solamente per quei contratti per i quali fosse stata pattiziamente convenuta una durata «superiore a nove anni»: art. 1350 n. 8 c.c.).

   Per il disposto dell'art. 374 n. 4 c.c. la stipulazione di tali contratti (i «contratti di locazione di immobili oltre il novennio») costituisce peraltro atto di straordinaria amministrazione.

   Ai fini dell'applicazione dell'art. 1350 c.c. la Corte di cassazione ha ripetutamente sottolineato che per durata ultranovennale della locazione deve essere intesa quella prevista e pattuita ab origine dalle parti con il contratto, a nulla rilevando invece il fatto che per la locazione sia prevista - così come è prevista in via generale dagli artt. 27 e 28 della legge n. 392 del 1978 per le locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo - l'eventualità del rinnovo del contratto per un ulteriore periodo tale da comportare, a seguito del rinnovo, una durata complessiva del rapporto di locazione superiore ai nove anni (nel caso ora ricordato delle locazioni ad uso non abitativo si avrebbe infatti in definitiva, nell'ipotesi di applicazione del rinnovo sessennale alla prima scadenza previsto dall'art. 28 della legge n. 392 del 1978, una durata complessiva di almeno dodici anni) ¹.

   Solamente nel caso in cui il locatore preventivamente rinunci alla facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza si ritiene che la locazione di immobile ad uso diverso dall'abitazione disciplinata dagli artt. 27 ss. della legge n. 392 del 1978 debba ritenersi di durata ultranovennale (e la sua stipulazione costituisca pertanto anche atto di straordinaria amministrazione) ².

2. - Passando all'esame della previsione del quarto comma dell'art. 1 della legge n. 431 del 1998, deve osservarsi che qualche problema interpretativo potrebbe derivare dal fatto che la norma non precisa affatto che la forma scritta è richiesta a pena di nullità. La norma utilizza invero una formula letterale piuttosto involuta («per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta») e non fa alcun cenno alla prescrizione a pena di nullità.

   In sede di primo commento della norma vi è chi ha dubitato - proprio in ragione di questa formulazione della previsione della norma - che la sanzione da applicarsi per l'ipotesi dell'inosservanza dell'obbligo di utilizzo della forma scritta fosse costituita dalla nullità.

   Al fine di dare soluzione al problema può essere ricordato che anche l'art. 1352 c.c. (norma che concerne l'ipotesi delle «forme convenzionali» convenuta dalle parti per la conclusione del contratto) adotta una formula letterale molto simile a quella qui in esame: l'art. 1352 c.c. si riferisce infatti espressamente alla «forma voluta (dalle parti)... per la validità» (del contratto) ³.

   È certo che nell'ipotesi di cui all'art. 1352 c.c. la mancata adozione della forma prevista si risolve in un vizio dell'atto riconducibile alla categoria della invalidità: ma vi è divergenza di opinioni, in dottrina ed in giurisprudenza, circa la esatta natura di tale invalidità.

   Secondo l'orientamento prevalente nella giurisprudenza della Corte di cassazione, la disposizione dell'art. 1352 c.c. deve interpretarsi nel senso che la mancata adozione della forma convenzionale determini la nullità «assoluta» del negozio, vizio come tale rilevabile anche d'ufficio dal giudice ⁴.

   Secondo la dottrina prevalente, invece, il difetto di forma convenzionale non provocherebbe una nullità intesa come vizio assoluto, rilevabile d'ufficio, ma piuttosto una forma di invalidità non rilevabile né d'ufficio dal giudice né dai terzi (dal momento che il contratto sarebbe comunque oggettivamente esistente), ma suscettibile di rilievo solo da parte dei contraenti.

   Orbene: sembra che proprio quest'ultima costruzione sia la più vicina anche al significato ed allo scopo della disposizione che stiamo esaminando. Anche in questo caso, infatti, la invalidità del contratto per difetto della forma risulta costituire un vizio che solo le parti possono avere interesse e utilità a rilevare.

   Ove un rilievo in questo senso da parte di alcuna delle parti contraenti mancasse non vi sarebbe ragione perché il contratto non dovesse ritenersi esistente.

   Molte delle disposizioni della legge di riforma delle locazioni abitative appaiono del resto ispirate al principio della conservazione del rapporto di locazione (si vedano al riguardo in particolare le disposizioni dell'art. 13 della legge che, nel prevedere ipotesi di nullità parziale del contratto, sono dirette appunto ad assicurare la sopravvivenza e la continuazione del rapporto): la costruzione dell'invalidità in questione come vizio rilevabile esclusivamente dalle parti risulta dunque pienamente coerente con il quadro complessivo della legge.

   Deve aggiungersi che la stessa previsione del quinto comma dell'art. 13 della legge (che attribuisce solamente alla parte - nella specie al conduttore - la facoltà di agire per fare accertare l'esistenza del rapporto di locazione «di fatto» nel caso in cui il locatore avesse preteso l'instaurazione di un rapporto senza l'osservanza della forma scritta) sembra confortare questa conclusione.

3. - Deve ritenersi che la disposizione in esame trovi applicazione esclusivamente per le locazioni...