A proposito della mancata convocazione all'assemblea del condominio di un 'avente diritto': l'ipotesi dell'usufrutto
| Autore | Paolo Scalettaris |
| Pagine | 51-53 |
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Arch. loc. cond. e imm. 5/2018
MERITO
5/2018 Arch. loc. cond. e imm.
MERITO
A PROPOSITO DELLA
MANCATA CONVOCAZIONE
ALL’ASSEMBLEA
DEL CONDOMINIO
DI UN “AVENTE DIRITTO”:
L’IPOTESI DELL’USUFRUTTO
di Paolo Scalettaris
SOMMARIO
1. La sentenza. 2. I soggetti che devono essere convocati
all’assemblea. 3. La mancata convocazione all’assemblea di
un avente diritto. 4. Le questioni specifiche che concernono
l’ipotesi dell’usufrutto.
1. La sentenza
Con la sentenza 15 settembre 2017 il Tribunale di
Udine, in un giudizio di impugnazione di delibera dell’as-
semblea condominiale che aveva disposto l’adozione di
un’innovazione, prende in considerazione gli effetti che
derivano sulla validità della delibera dalla mancata con-
vocazione all’assemblea del nudo proprietario di un’unità
immobiliare.
Per definire la questione la sentenza richiama l’art.
67 disp. att. c.c. ed afferma che la mancata convocazione
del nudo proprietario - soggetto legittimato a partecipare
all’assemblea diretta all’adozione di innovazioni - dà luogo
all’annullabilità della delibera assunta dall’assemblea. Il
vizio non è sanato dalla presenza in assemblea dell’usu-
fruttuario.
La sentenza dispone quindi l’annullamento della deli-
bera: peraltro - avendo nel caso proposto l’impugnazione
sia il nudo proprietario che non era stato convocato all’as-
semblea sia l’usufruttuario che invece era stato convocato
ed aveva partecipato all’assemblea - l’annullamento vie-
ne disposto in accoglimento della domanda proposta dal
nudo proprietario.
La sentenza offre l’occasione per formulare alcune os-
servazioni.
2. I soggetti che devono essere convocati all’assemblea
Un primo campo di questioni cui la sentenza in com-
mento invita a rivolgere l’attenzione concerne l’individua-
zione dei soggetti che devono essere convocati all’assem-
blea da parte dell’amministratore del condominio.
Al proposito si ricorda che le disposizioni in tema di
convocazione dell’assemblea non indicano con chiarezza
quali siano i soggetti che l’amministratore del condominio
deve convocare all’assemblea.
Secondo il 6° comma dell’art. 1136 “l’assemblea non
può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto
sono stati regolarmente convocali”: ma la norma si limita
a prescrivere la convocazione degli “aventi diritto” senza
dire quali questi siano. Per la loro individuazione dovran-
no pertanto prendersi in considerazione le singole disposi-
zioni che regolano i diversi aspetti della materia.
Le situazioni che vengono in rilievo al proposito sono
numerose. Tra le altre possono ricordarsi:
– il caso in cui un’unità immobiliare sia oggetto di co-
munione: in questa ipotesi - quale che sia l’origine della
comproprietà: potrà trattarsi anche di comunione legale
tra i coniugi o di comunione ereditaria - l’amministrato-
re dovrà convocare all’assemblea ciascuno dei compro-
prietari (i quali però non potranno partecipare tutti
all’assemblea ma dovranno invece - in base a quanto di-
spone l’art. 67, comma 2, disp. att. c.c. - designare un unico
rappresentante della comunione con le modalità previste
dall’art. 1106 c.c.);
– il caso in cui un’unità immobiliare sia oggetto di usu-
frutto: ipotesi in cui - come meglio diremo infra - devono
essere convocati all’assemblea o l’usufruttuario o il nudo
proprietario a seconda dell’argomento posto all’ordine del
giorno (1);
– il caso in cui un ‘unità immobiliare sia oggetto di un
diritto di uso o di abitazione: ipotesi in cui dovranno se-
guirsi - secondo quanto dispone l’art. 1026 c.c. - le medesi-
me regole che sono fissate per il caso dell’usufrutto;
– il caso in cui un’unità immobiliare venga ad essere
oggetto di un’esecuzione immobiliare: ipotesi in cui dovrà
essere convocato all’assemblea il custode dell’immobile;
– il caso in cui sia stato dichiarato il fallimento di un
condomino: ipotesi nella quale dovrà essere convocato
all’assemblea il curatore del fallimento;
– il caso in cui l’unità immobiliare in condominio, a se-
guito della morte del proprietario, sia oggetto di un’eredità
giacente: in questa ipotesi dovrà essere convocato all’as-
semblea l’eventuale curatore dell’eredità giacente:
– sempre con riguardo al caso in cui l’unità immobiliare
in condominio cada in una successione si ritiene che l’am-
ministratore che pure sia a conoscenza del decesso del
condomino non sia tenuto - fino a quando gli eredi non gli
manifestino la loro qualità ed in assenza di utili elementi
di riferimento - ad inviare alcun avviso di convocazione
dell’assemblea: conseguentemente nessuna invalidità de-
riverà per la delibera poi adottata senza la comunicazione
dell’avviso (2).
Una situazione particolare si ha nel caso in cui l’unità
immobiliare sia oggetto di un contratto di locazione. Come
noto, l’art. 10 della legge n. 392 del 1978 prevede che i
conduttori possano intervenire all’assemblea condominia-
le e partecipare alle decisioni concernenti il servizio del
riscaldamento e del condizionamento dell’aria (3) (con
la conseguenza che ad essi deve riconoscersi il diritto di
impugnare le delibere dell’assemblea su queste materie
(4)). Si ritiene però che l’amministratore non sia tenuto
a convocare all’assemblea anche i conduttori delle unità
immobiliari comprese nel condominio e che sia invece il
singolo condomino locatore a dovere notiziare il proprio
inquilino della convocazione dell’assemblea per consen-
tirgli di intervenire.
3. La mancata convocazione all’assemblea di un avente
diritto
Altra questione che viene in rilievo alla luce della mo-
tivazione della sentenza che si annota concerne la natura
del vizio della delibera derivante dalla mancata convoca-
zione di un soggetto legittimato.
La questione trova la sua disciplina nel 3° comma del-
l’art. 67 disp. att. c.c. che prevede che in caso di “omessa,
tardiva o incompleta” convocazione degli aventi diritto la
delibera dell’assemblea è annullabile ex art. 1137 c.c. su
“istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente
convocati”.
Come si vede, la norma enuncia il principio per cui
la mancata convocazione di un condomino determina
l’annullabilità (e non la nullità) della delibera adottata
dall’assemblea, vizio che solo l’interessato può fare valere
(5). In argomento si era registrato per lungo tempo con-
trasto in giurisprudenza ma la questione è stata definita
dalla Corte di cassazione che con la sentenza 7 marzo 2005
n. 4806 delle Sezioni Unite (6) ha affermato appunto che
il mancato invio a taluno dei condòmini dell’avviso di con-
vocazione dell’assemblea condominiale dà luogo non già
alla nullità ma invece all’annullabilità delle delibere (che
pertanto, se non impugnate nel termine di trenta giorni,
restano valide ed efficaci nei confronti di tutti i parteci-
panti al condominio). Facendo leva sulla previsione del-
l’art. 1441 c.c. si è ritenuto anche che solo il condomino
che non sia stato convocato può impugnare la delibera
assunta da tale assemblea (7).
Questi principi - che pure parte della dottrina (8) e
della giurisprudenza di merito (9) ha sottoposto a critica
sulla base della considerazione che l’assenza di un con-
domino può pregiudicare il diritto degli altri condòmini
a che l’assemblea si svolga regolarmente con la presen-
za anche di quel condomino, il cui intervento potrebbe
orientare la decisione diversamente - sono ora affermati
esplicitamente dall’art. 67 disp. att. c.c. come modificato
dalla legge n. 220 del 2012. In proposito si è sottolineato
in giurisprudenza che - dal momento che “con la L. n. 220
del 2012 ... è stato previsto che in caso di omessa, tardiva
o incompleta convocazione degli aventi diritto la delibera-
zione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzien-
ti o assenti perché non ritualmente convocati” (10) - non
sono legittimati ad impugnare la delibera per il difetto di
convocazione i condòmini diversi da quello non convocato.
La sentenza in commento - come si è visto - fa puntuale
applicazione del principio ricordato: viene infatti annulla-
ta la delibera assunta dall’assemblea perché il nudo pro-
prietario non è stato convocato alla assemblea. Da notare
che nel caso definito dal Tribunale di Udine il vizio era
stato dedotto sia dal nudo proprietario sia dall’usufruttua-
rio: ma l’annullamento - in coerenza con quanto si è det-
to viene pronunciato dal Tribunale solo in relazione alla
domanda proposta dal nudo proprietario.
Può essere opportuno osservare poi - in via incidentale
- che la disposizione ricordata dell’art. 67 disp. att. c.c.,
così come è formulata, sembrerebbe limitare la facoltà
di impugnazione solamente ai dissenzienti ed agli assen-
ti: resterebbero esclusi gli astenuti (che invece la nuova
previsione dell’art. 1137 c.c. espressamente annovera tra i
soggetti abilitati in via generale all’impugnazione delle de-
libere assembleari). Non sembra però che una tale lettura
della norma possa condividersi essendo illogico che si ne-
ghi la facoltà di impugnare la delibera assembleare a chi,
proprio in ragione della sua impreparazione e disinforma-
zione derivante dalla mancata conoscenza dell’oggetto
della discussione addebitabile alla mancata tempestiva
ricezione dell’avviso, si sia astenuto dal partecipare alla
votazione su un determinato argomento: posizione che in
questa situazione pare più ragionevole e corretta di quella
di chi partecipi alla votazione, sia pure per dare voto con-
trario alla delibera.
Da notare poi che la previsione della norma nella parte
in cui attribuisce a chi ha dato voto contrario la possibilità
di impugnare la delibera per il difetto della convocazione
sembra disattendere il principio per cui la partecipazione
alla discussione ed alla votazione coprirebbe (e sanereb-
be) il difetto di convocazione (principio questo che è stato
sempre affermato con riguardo all’ipotesi in cui l’assem-
blea assuma delibere su argomenti non previsti dall’ordi-
ne del giorno, ma che - per ragioni di coerenza - sembra
riguardare anche l’ipotesi della partecipazione all’assem-
blea di condomino cui l’avviso di convocazione non sia sta-
to comunicato) (11).
Infine va notato che la frase “perché non ritualmente
convocati” presente nella norma che stiamo consideran-
do quale elemento diretto a chiarire il senso della facol-
tà di impugnazione delle delibere da parte degli assenti
e dei dissenzienti pone quesiti interpretavi di non facile
soluzione. Da un lato non si comprende se la frase si ri-
ferisca solo agli assenti (come a prima vista sembrerebbe
logico) o riguardi anche i dissenzienti; d’altro lato la pre-
senza della frase in questione sembra introdurre un re-
quisito ulteriore per la facoltà di impugnazione, requisito
consistente nell’esistenza di un rapporto eziologico tra il
difetto della rituale convocazione e l’assenza del condo-
mino dall’assemblea, rapporto che peraltro dovrebbe esse-
re provato da parte del condomino assente. Quest’ultima
osservazione potrebbe avvicinare la situazione che qui si
ipotizza a quella che si presenta nel caso dell’opposizione
tardiva al decreto ingiuntivo (art. 650 c.p.c.) o alla conva-
lida dello sfratto (art. 668 c.p.c.), per la cui ammissibilità
è chiesta non solo la sussistenza del vizio della noti fica ma
anche la prova del nesso causale tra questo e la mancata
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