Profili Rimediali della Locazione di Scopo

Autore:Vincenzo Cuffaro
Pagine:4-7
 
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dott
1/2016 Arch. loc. cond. e imm.
DOTTRINA
PROFILI RIMEDIALI DELLA
LOCAZIONE DI SCOPO (*) (**)
di Vincenzo Cuffaro
SOMMARIO
1. Contratto di locazione e acquisto del bene locato. 2. Cenni
alla disciplina del nuovo contratto. 3. Il novero dei rimedi
all’inadempimento.
1. Contratto di locazione e acquisto del bene locato
Verrebbe fatto di osservare che il rapporto tra locazio-
ne e acquisto dell’immobile locato è un rapporto di odio/
amore, da tempo presente all’attenzione del legislatore e
della prassi. Il contratto di locazione è lo strumento che
consente al conduttore il godimento del bene altrui; l’ac-
quisto del bene, quale che sia lo strumento attraverso il
quale di realizza, lascia immutato il godimento del bene,
ma ne modifica titolo, struttura e contenuto.
Per esprimere la relazione tra i due istituti è significa-
tivo ricordare che proprio nei primi anni di questa consue-
tudine di incontri (che si ripetono da cinque lustri) sia
ricorrente il tema della prelazione; istituto che, nella di-
sciplina delineata dalla legge del ‘78, non solo individuava
lo strumento idoneo a consentire il mutamento del titolo
di godimento dell’immobile, ma soprattutto lo connotava
del tratto della ‘realità’, rendendo il diritto del conduttore
(ma non di tutti i conduttori), indisponibile sul piano con-
trattuale, opponibile a terzi.
Ma il trascorrere degli anni, con l’inevitabile modifica
della realtà economica e degli interessi che questa espri-
me, non può non riflettersi sugli istituti giuridici appron-
tati per dare risalto agli interessi dei privati che ruotano
intorno i beni immobili: beni che almeno nel nostro paese
continuano a rivestire un ruolo non secondario sul piano
delle ricchezze dei singoli ed ancora in relazione ai quali
si è svolto il più recente episodio legislativo.
Credo sia opportuno formulare una prima osservazio-
ne.
Per lungo tempo la possibilità di acquistare il bene lo-
cato con lo strumento della prelazione è stata intesa quale
espressione esclusiva del favore accordato normativamen-
te all’interesse del conduttore e quindi la relativa discipli-
na è stata considerata come limitativa dell’interesse del
locatore, in misura tale da giustificare le precauzioni volte
a circoscrivere l’area di esercizio del diritto, attribuito solo
ad alcune categorie di conduttori, di rendersi acquirente
del bene. Nel momento attuale assistiamo invece ad un
mutamento di direzione per ciò che l’esigenza di tutela del
contraente c.d. debole cede il passo ad una diversa esi-
genza che, con una sorta di movimento inverso dettato da
ragioni di rilancio dell’economia, è indirizzata ad incenti-
vare il mercato immobiliare.
Il diritto di acquistare il bene immobile viene posto
al centro di una nuova figura contrattuale nell’ambito
della quale il diritto di godimento, o meglio l’attenzione
normativa all’interesse al godimento del bene, è recessiva
rispetto all’interesse a conseguire la proprietà del bene;
anzi, l’interesse al godimento del bene di proprietà altrui
è immediatamente ed espressamente funzionale all’inte-
resse all’acquisto.
Con la disciplina del contratto di ‘locazione di scopo’
- espressione suggerita (1) per riassumere la non breve
formula dell’art. 23 del D.L. 133/2014, conv. con modifiche
in legge 164/2014: contratti di godimento in funzione della
successiva alienazione di immobili - viene introdotto nel
sistema dei rapporti privati un nuovo contratto che della
locazione recepisce solo le suggestioni terminologiche;
rispetto a tale contratto possono dunque continuare ad
essere utilizzati termini propri del rapporto locativo - qua-
li: conduttore, godimento, rilascio - nella consapevolezza
tuttavia che tali termini non valgono a richiamare la di-
sciplina sulle locazioni di immobili urbani, affidata da 27
anni a leggi che solo per inerzia intellettuale continuiamo
a definire ‘speciali’.
2. Cenni alla disciplina del nuovo contratto
Come è noto, la previsione dell’art. 23 è scandita in
otto commi (2). Il primo comma reca la descrizione del
contratto, i commi 3, 4 e 6 individuano per relationem le
norme applicabili al rapporto che dal contratto deriva; i
commi 1-bis, 2 e 5 disciplinano il contenuto di clausole
contrattuali e precisano gli effetti conseguenti la risolu-
zione, il comma 7 reca una regola fiscale apparentemente
estranea al contratto.
La disposizione di legge, frutto di un suggestivo lavoro
di bricolage realizzato spigolando (art. 23 commi, 1, 3, 4
e 6) le norme nominatim dichiarate applicabili, delinea
un’operazione economica (3) chiara nelle sue linee essen-
ziali (4), ma forse meno chiara nella sua portata applica-
tiva.
Poiché sul piano negoziale il contratto tramite il quale
il proprietario concede il godimento di un bene immobile
per un tempo determinato dietro pagamento di un canone
periodico appartiene al tipo della locazione, vien fatto di
chiedersi se nella figura oggetto della recente disciplina
possa appunto essere ravvisato un contratto di locazione,
tuttavia suscettibile di trascrizione anche se di durata
infranovennale, come parrebbe indicare l’inelegante ulti-
mo inciso del comma 1: «La trascrizione produce anche i
medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma
primo, numero 8) del codice civile»; ovvero un contratto
di locazione contestuale alla stipula di un contratto preli-
minare, come potrebbe ricavarsi dal duplice richiamo, nel
comma 1, all’art. 2645-bis cod. civ. e, nel comma 3, all’art.
2932 cod. civ.; o ancora un contratto di locazione recante
un patto di opzione, come farebbe pensare la formula del
comma 1-bis, aggiunta in sede di conversione in legge del
decreto, ove il riferimento al «mancato esercizio del dirit-

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