Profili Rimediali della Locazione di Scopo

• Autore: Vincenzo Cuffaro
• Pagine: 4-7

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dott

1/2016 Arch. loc. cond. e imm.

DOTTRINA

PROFILI RIMEDIALI DELLA

LOCAZIONE DI SCOPO (*) (**)

di Vincenzo Cuffaro

SOMMARIO

1. Contratto di locazione e acquisto del bene locato. 2. Cenni

alla disciplina del nuovo contratto. 3. Il novero dei rimedi

all’inadempimento.

1. Contratto di locazione e acquisto del bene locato

Verrebbe fatto di osservare che il rapporto tra locazio-

ne e acquisto dell’immobile locato è un rapporto di odio/

amore, da tempo presente all’attenzione del legislatore e

della prassi. Il contratto di locazione è lo strumento che

consente al conduttore il godimento del bene altrui; l’ac-

quisto del bene, quale che sia lo strumento attraverso il

quale di realizza, lascia immutato il godimento del bene,

ma ne modif‌ica titolo, struttura e contenuto.

Per esprimere la relazione tra i due istituti è signif‌ica-

tivo ricordare che proprio nei primi anni di questa consue-

tudine di incontri (che si ripetono da cinque lustri) sia

ricorrente il tema della prelazione; istituto che, nella di-

sciplina delineata dalla legge del ‘78, non solo individuava

lo strumento idoneo a consentire il mutamento del titolo

di godimento dell’immobile, ma soprattutto lo connotava

del tratto della ‘realità’, rendendo il diritto del conduttore

(ma non di tutti i conduttori), indisponibile sul piano con-

trattuale, opponibile a terzi.

Ma il trascorrere degli anni, con l’inevitabile modif‌ica

della realtà economica e degli interessi che questa espri-

me, non può non rif‌lettersi sugli istituti giuridici appron-

tati per dare risalto agli interessi dei privati che ruotano

intorno i beni immobili: beni che almeno nel nostro paese

continuano a rivestire un ruolo non secondario sul piano

delle ricchezze dei singoli ed ancora in relazione ai quali

si è svolto il più recente episodio legislativo.

Credo sia opportuno formulare una prima osservazio-

ne.

Per lungo tempo la possibilità di acquistare il bene lo-

cato con lo strumento della prelazione è stata intesa quale

espressione esclusiva del favore accordato normativamen-

te all’interesse del conduttore e quindi la relativa discipli-

na è stata considerata come limitativa dell’interesse del

locatore, in misura tale da giustif‌icare le precauzioni volte

a circoscrivere l’area di esercizio del diritto, attribuito solo

ad alcune categorie di conduttori, di rendersi acquirente

del bene. Nel momento attuale assistiamo invece ad un

mutamento di direzione per ciò che l’esigenza di tutela del

contraente c.d. debole cede il passo ad una diversa esi-

genza che, con una sorta di movimento inverso dettato da

ragioni di rilancio dell’economia, è indirizzata ad incenti-

vare il mercato immobiliare.

Il diritto di acquistare il bene immobile viene posto

al centro di una nuova f‌igura contrattuale nell’ambito

della quale il diritto di godimento, o meglio l’attenzione

normativa all’interesse al godimento del bene, è recessiva

rispetto all’interesse a conseguire la proprietà del bene;

anzi, l’interesse al godimento del bene di proprietà altrui

è immediatamente ed espressamente funzionale all’inte-

resse all’acquisto.

Con la disciplina del contratto di ‘locazione di scopo’

- espressione suggerita (1) per riassumere la non breve

formula dell’art. 23 del D.L. 133/2014, conv. con modif‌iche

in legge 164/2014: contratti di godimento in funzione della

successiva alienazione di immobili - viene introdotto nel

sistema dei rapporti privati un nuovo contratto che della

locazione recepisce solo le suggestioni terminologiche;

rispetto a tale contratto possono dunque continuare ad

essere utilizzati termini propri del rapporto locativo - qua-

li: conduttore, godimento, rilascio - nella consapevolezza

tuttavia che tali termini non valgono a richiamare la di-

sciplina sulle locazioni di immobili urbani, aff‌idata da 27

anni a leggi che solo per inerzia intellettuale continuiamo

a def‌inire ‘speciali’.

2. Cenni alla disciplina del nuovo contratto

Come è noto, la previsione dell’art. 23 è scandita in

otto commi (2). Il primo comma reca la descrizione del

contratto, i commi 3, 4 e 6 individuano per relationem le

norme applicabili al rapporto che dal contratto deriva; i

commi 1-bis, 2 e 5 disciplinano il contenuto di clausole

contrattuali e precisano gli effetti conseguenti la risolu-

zione, il comma 7 reca una regola f‌iscale apparentemente

estranea al contratto.

La disposizione di legge, frutto di un suggestivo lavoro

di bricolage realizzato spigolando (art. 23 commi, 1, 3, 4

e 6) le norme nominatim dichiarate applicabili, delinea

un’operazione economica (3) chiara nelle sue linee essen-

ziali (4), ma forse meno chiara nella sua portata applica-

tiva.

Poiché sul piano negoziale il contratto tramite il quale

il proprietario concede il godimento di un bene immobile

per un tempo determinato dietro pagamento di un canone

periodico appartiene al tipo della locazione, vien fatto di

chiedersi se nella f‌igura oggetto della recente disciplina

possa appunto essere ravvisato un contratto di locazione,

tuttavia suscettibile di trascrizione anche se di durata

infranovennale, come parrebbe indicare l’inelegante ulti-

mo inciso del comma 1: «La trascrizione produce anche i

medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma

primo, numero 8) del codice civile»; ovvero un contratto

di locazione contestuale alla stipula di un contratto preli-

minare, come potrebbe ricavarsi dal duplice richiamo, nel

comma 1, all’art. 2645-bis cod. civ. e, nel comma 3, all’art.

2932 cod. civ.; o ancora un contratto di locazione recante

un patto di opzione, come farebbe pensare la formula del

comma 1-bis, aggiunta in sede di conversione in legge del

decreto, ove il riferimento al «mancato esercizio del dirit-