Problemi di locazione e di condominio

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 479-482

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@1. Contratti di locazione per atto notarile?

L'art. 474 del codice di procedura civile (che da sempre identifica quali siano i titoli esecutivi) è stato recentemente riformato. E se prima stabiliva che erano tali - per la parte che ci interessa - ´gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli, relativamente alle obbligazioni di somme di danaro in essi contenuteª, oggi stabilisce che sono titoli esecutivi ´gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverliª, senza altra precisazione. L'ultimo comma della stessa disposizione prevede poi che l'esecuzione forzata per consegna o rilascio possa aver luogo (oltre che in virtù di sentenze e provvedimenti o atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva) sulla base degli atti notarili anzidetti.

Si è, a questo punto, posto il problema se si possano stipulare avanti ai notai contratti di locazione che, prevedendo l'obbligo di rilascio da parte del conduttore al termine dei contratti stessi, abbiano allora (e solo perché stipulati per atto notarile) efficacia esecutiva e costituiscano, dunque, titoli - in particolare - per ottenere il rilascio.

Nonostante tutto, pare peraltro difficile (e in questo senso si sono infatti espressi i primi commentatori che hanno affrontato lo specifico problema) riuscire a rispondere affermativamente. Nel nostro ordinamento, il contratto di locazione è un contratto - per così dire - ´vestitoª, accompagnato dalla previsione di diverse garanzie, tali da attribuirgli quasi quasi una funzione di per sé ´parapubblicisticaª, essenzialmente al fine di contemperare gli interessi (spesso opposti) del locatore e dell'inquilino. Sembra quindi impossibile che il legislatore abbia, tutto d'un tratto, scientemente voluto mandare alle ortiche (e senza alcun precedente dibattito al proposito) una secolare tradizione del nostro ordinamento processuale, quella del procedimento di convalida di licenza o di sfratto (e, quindi, di un controllo del giudice sul rilascio). E, ancor più, sembra assurdo che, tutto d'un tratto e senza alcun dibattito, sempre il legislatore abbia voluto abrogare di fatto l'art. 56 della legge n. 392/78 (sulla cui base il giudice deve - com'è noto - fissare la data effettiva del rilascio dell'immobile locato) e lo abbia, anzi, fatto proprio dopo aver appena valorizzato il procedimento di cui alla norma citata, completandola con la possibilità di ricorso al tribunale collegiale avverso il provvedimento del primo giudice.

@2. Data di rilascio e giudizio del tribunale collegiale

Secondo una provvida (anche se da qualcuno, all'inizio, non capita) modifica dell'art. 56 della L. n. 392/78, contro la data di esecuzione del rilascio dell'immobile locato da parte dell'inquilino fissata dal giudice della convalida, è oggi possibile ricorrere al tribunale in composizione collegiale. Che ´giudica con le modalità di cui all'art. 618 del codice di procedura civileª, dice la normativa.

La richiamata modifica è però stata approvata alla fine del 2004, quando il citato art. 618 aveva un certo testo, differente dall'attuale.

Infatti, il testo vigente della norma in questione (a seguito delle modifiche alla stessa apportate nel febbraio di quest'anno) prevede ora - e a differenza di prima - che il giudice adito (che, nel nostro caso, sarebbe il tribunale collegiale) possa anche ´sospendereª l'esecuzione. Il problema è allora se tale possibilità di sospensione (della procedura di rilascio) si applichi anche allo speciale procedimento, e di cui abbiamo detto, di cui all'art. 56 come modificato.

La risposta è negativa, per una serie di concorrenti - e pur separatamente validi - motivi. Prima di tutto, perché il procedimento in parola è limitato al puro e semplice controllo dell'esattezza (nel merito) dell'operato del primo giudice relativamente, come detto, alla sola fissazione della data di esecuzione del rilascio: tant'è che, come già autorevolmente ritenuto, non può il tribunale collegiale interloquire, per il resto, in alcun modo nel merito del procedimento di convalida vero e proprio, e - addirittura - deve valutare il provvedimento del primo giudice sulla data di esecuzione alla luce dei soli elementi che quest'ultimo aveva a disposizione, omettendo di prendere in considerazione eventuali fatti sopravvenuti. In secondo luogo, la lettera della legge è...