Problemi di casa di vario genere

• Autore: Corrado Sforza Fogliani
• Pagine: 437-440

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@1. C'è un limite, per il deposito cauzionale?

La legge n. 431/98 ha abrogato l'art. 79 della normativa dell'equo canone, che presidiava l'inderogabilità di una serie di disposizioni di quest'ultima. È così rientrata nella disponibilità delle parti che stipulano i singoli contratti, la regolamentazione di una molteplicità di istituti non dotati di indiscutibile rilievo pubblicistico (processuale e non) e - fra questi - quello del deposito cauzionale.

Come fa presente un'autorevole dottrina (per tutti, il MAZZEO), è oggi possibile che proprietario e conduttore contrattino la corresponsione di un deposito in misura superiore alla soglia (3 mesi) indicata dall'art. 11 della legge n. 392/78, ovvero che stabiliscano che esso non sia produttivo di interesse a favore del conduttore (o produttivo di interessi con cadenza non annuale).

Tutto questo, vale certamente per i contratti di locazione c.d. liberi. Ma vale anche per quelli regolamentati (agevolati, transitori, universitari)? Qualche commentatore superficiale, ha detto che «il decreto Martinat ha liberalizzato il deposito cauzionale» dei contratti in questione. Ma è vero esattamente il contrario: il provvedimento ministeriale si è limitato a prendere atto di una situazione (quella di cui s'è detto, relativa alla derogabilità dell'art. 11 precitato) sulla quale concordano ormai tutti. Martinat non avrebbe potuto fare diversamente, sarebbe andato contro la legge n. 431 (vincolando anziché liberalizzando); semmai, il viceministro ha solo autorevolmente, e a nuovo titolo, avallato la (ormai pacifica) interpretazione di derogabilità di cui s'è detto. Così, i tipi di contratto allegati al decreto ministeriale e relativi ai contratti agevolati sia della grande proprietà che dei proprietari individuali, non riportano - per il deposito cauzionale - il limite di tre mensilità, che invece si ritrova per i contratti transitori e per i contratti universitari (all'evidenza, la durata limitata di tali contratti inibisce la previsione di una maggiore estensione del deposito cauzionale). Nei contratti agevolati, dunque, proprietario e conduttore possono oggi quantificare il limite del deposito, ferma la corresponsione annuale degli interessi, in piena autonomia (a differenza di quanto avveniva finora, dato che il D.M. del 1999 per le locazioni regolamentate non aveva recepito l'orientamento derogatorio della legge n. 431 - d'altra parte, allora appena emanata - e aveva tenuto fermo il limite delle 3 mensilità).

@2. Meccanismo di garanzia, ancora vigente

La proroga al 30 giugno 2004 delle esecuzioni di rilascio non pone, nel merito, alcun problema interpretativo. Nulla, infatti, è innovato (cfr., in proposito, il vademecum «Blocco sfratti 1 gennaio 2001 - 30 giugno 2004» al sito della proprietà immobiliare www.confedilizia.it) rispetto al blocco stabilito nel 2000 e da allora solo via via protratto. Si pone, invece, un problema di natura processuale.

Il provvedimento del 2002 disponeva infatti - al primo comma del suo art. 1 - la sospensione degli «sfratti» e - al secondo comma della stessa norma - un meccanismo di garanzia per la proprietà che, introdotto per iniziativa della Confedilizia, dà la possibilità al locatore di fare immediatamente controllare dal giudice (in proposito, cfr. - ancora - il già citato vademecum) se il conduttore che invoca la proroga possieda effettivamente i requisiti della legge richiesti per goderne. Il meccanismo in questione non è, però, stato richiamato dall'ultimo decreto legge di blocco, e ci si chiede - allora - se esso sia da ritenersi ancora in vigore.

La risposta non può che essere positiva, per più motivi, concorrenti e pur separatamente validi.

Il sistema processuale introdotto nel 2002, intanto, è perfettamente autonomo, e processualmente a sè stante: è quindi entrato a far parte del nostro ordinamento giuridico ed è destinato a rimanervi fin che non sarà eventualmente (in modo tacito o espresso) abrogato.

Ma anche a voler paradossalmente considerare quel meccanismo (previsto, come s'è detto, al secondo comma dell'art. 1 del D.L. 2002) strettamente legato alla sospensione nella stessa norma disposta (comma 1 della disposizione citata), il discorso proprio non cambia: il D.L. 2003 si limita infatti a prorogare la sospensione delle esecuzioni stabilita nel D.L. 2002. E, allora, non si può non ritenere che quelle esecuzioni prorogate trascinino con sè nella proroga anche quel loro «peduncolo» (per così dire) costituito - secondo la tesi sopra esposta, ma non da chi scrive condivisa - dal meccanismo di garanzia più volte precitato.

C'è, poi, anche un terzo argomento, a favore della permanente vigenza del meccanismo di garanzia in questione. È vero, infatti, che esso non è stato richiamato dal D.L. 2003, ma è altrettanto vero che esso non è neppure stato cancellato, o contraddetto. E l'argomento, valido anche a sè stante, rafforza comunque - in modo risolutivo - la prima tesi esposta. Che è quella che, personalmente, condividiamo.

@3. Condominii con personalità giuridica, finalmente...

Si apre la possibilità che venga riconosciuta ai condominii la personalità giuridica. La possibilità - in poche parole, e buona sostanza - di...