Art. 13, Primo e secondo comma, l. 431/98, Un'ipotesi di «danno punitivo»?

• Autore: Paolo Gatto
• Pagine: 25

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La norma in esame sanziona con la nullità ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, riconoscendo al conduttore il diritto di richiedere la restituzione delle somme versate in misura superiore.

Due sono i maggiori problemi ermeneutici; il primo, se la registrazione tardiva del contratto, i cui effetti erano realmente voluti dalle parti, implichi una sanatoria per lo meno ex nunc (come riconosciuto dal Tribunale di Roma), il secondo, se la mancata registrazione del contratto, in maniera completa, implichi l'inapplicabilità dell'intero importo del canone (con conseguente restituzione di tutto o parte di esso).

Per rispondere a queste domande è necessario procedere all'esame della norma nella sua struttura. I due commi si differenziano sostanzialmente dall'art. 79 L. 392/78. Il vecchio enunciato integrava una norma di ordine pubblico economico di protezione, ossia sanzionava la nullità delle clausole contra legem a favore del locatore al fine di perseguire finalità di protezione del contraente più debole, il quale diventava unico soggetto al quale la normativa accordava tutela; l'azione era qualificabile come una ripetizione dell'indebito, figura a metà strada tra la responsabilità contrattuale e la extracontrattuale (l'istituto veniva in passato inquadrato nei quasi contratti); la nuova norma, al contrario, ben lungi dal voler tutelare il conduttore, risponde ad esigenze di ordine pubblico fiscale, per cui il soggetto a cui l'ordinamento accorda protezione è l'erario, mentre il conduttore è solo il soggetto privato che, incidentalmente, ricava un beneficio, per lo più indiretto dal pagamento delle imposte. Lo schema adottato appare analogo ai c.d. danni punitivi riconosciuti dalle corti nord americane. In queste ipotesi, al fine di tutelare un interesse pubblico, vengono irrogate sanzioni civili a chi commette fatti illeciti, ovvero sanzioni pecuniarie a favore della parte lesa che non rispondono ad una esigenza di ristoro, per la quale sussiste il risarcimento ma, principalmente, ad una esigenza sanzionatoria diretta a scoraggiare determinati comportamenti socialmente pericolosi.

La rispondenza tra i due schemi sopra descritti, porta a ritenere che la comminatoria di nullità degli accordi tra locatore e conduttore detenga carattere sanzionatorio, e ciò allo scopo principale di scoraggiare comportamenti che implichino un danno all'erario...