Prelazione locatizia e conferimento di immobile locato ad una società

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 421

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che qualora un locatore conferisca in proprietà (che nella specie si tratti di conferimento in proprietà e non di conferimento in godimento deve ritenersi pacifico) l'immobile urbano locato ad una società, non sussistono i diritti di prelazione e di riscatto previsti dagli artt. 38 e 39 L. 392/78 in favore del conduttore dell'immobile medesimo, non essendo in tal caso configurabile un «trasferimento a titolo oneroso» ai sensi del primo comma di cui al detto art. 38.

La Corte ha osservato che militano in favore della tesi dell'inapplicabilità degli artt. 38 e 39 L. 392/78 all'ipotesi di conferimento del bene in proprietà ad una società da parte del locatore sia la lettera che la ratio di tali norme.

Quanto alla lettera basta rilevare che, anche se il primo comma dell'art. 38 parla genericamente di trasferimento «... a titolo oneroso...», nei commi successivi si parla di «compravendita» e di «prezzo di acquisto».

Quanto alla ratio si è osservato: a) che il legislatore ha ritenuto di dover sacrificare nella fattispecie il diritto del locatore-alienante di poter scegliere il compratore di suo piacimento; ma non anche il suo diritto di scelta in ordine al tipo di contratto ed all'oggetto del medesimo (ed in particolare in ordine alla natura ed all'entità della controprestazione richiesta);

b) che la natura e la disciplina dei due istituti giuridici in questione (prelazione e riscatto nell'ambito delle locazioni di immobili urbani) presuppongono che il locatore-venditore abbia la possibilità di offrire il bene al titolare del diritto di prelazione prima che al terzo chiedendo ed ottenendo in ogni caso la medesima controprestazione e le medesime condizioni, presuppongono cioè che il titolare del diritto di prelazione possa offrire al locatore-venditore la medesima controprestazione e le medesime condizioni.

Il che appare impossibile nel caso di conferimento in proprietà, che è un trasferimento senza una controprestazione in denaro (e relativamente al quale non è configurabile una controprestazione fungibile) e correlato alla qualità di socio.

Con la decisione in rassegna la Corte Suprema ha, infine, rilevato che deve ritenersi manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale degli artt. 38 e 39 L. 392/78 nella parte in cui non comprendono tra i trasferimenti a titolo oneroso di cui al primo comma dell'art. 38 cit. il conferimento in proprietà...