Prelazione e cessione del contratto

• Autore: Maurizio de Tilla
• Pagine: 535-536

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che, analogamente alla prelazione agraria, anche per la prelazione urbana deve ritenersi che l'esercizio del diritto del riscatto urbano, previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore di immobile urbano ad uso diverso dall'abitazione pretermesso nel caso di vendita del bene locato, ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto ex nunc a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto ex tunc di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, siccé la pronuncia, che decida affermativamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento.

Da ciò consegue che le vicende modificative del rapporto di locazione ex parte conductoris che intervengono dopo l'avvenuto esercizio del riscatto ad opera dell'avente diritto (che è il soggetto attuale conduttore dell'immobile cui il locatore avrebbe dovuto comunicare l'intenzione di alienare il bene) non valgono a trasferire al cessionario della locazione anche la titolarità del diritto di riscatto.

Infatti, con riferimento alle due diverse ipotesi in cui può risolversi la controversia sul riscatto, occorre considerare che, per il caso di accoglimento della domanda del conduttore dell'immobile alienato, il quale assuma essersi realizzata a suo favore la situazione di preferenza nell'acquisto, la proprietà del bene, che viene ad essergli riconosciuta con effetto ex tunc, non ha mai costituito l'oggetto di un negozio traslativo a favore di cessionari della locazione; mentre per la ipotesi di decisione di diniego del diritto di riscatto, è evidente come a favore dello stesso conduttore cessionario non può dirsi mai sorta la situazione di preferenza, che dà diritto al conseguente riscatto.

Del resto, il principio per il quale le vicende modificative del rapporto di locazione verificatesi dopo l'esercizio del diritto di riscatto non possono influenzare la titolarità nel diritto stesso, nel senso di un subingresso in esso del conduttore cessionario, costituisce affermazione pure già ricavabile nella giurisprudenza costante della stessa Corte...