Sulla posizione dell'acquirente in relazione al pagamento degli oneri condominiali

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 412-413

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che il principio della ambulatorietà passiva ha riscontro nella norma contenuta nell'art. 63 n. 2 att. c.c.: l'acquirente di una unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidalmente con lui, ma non al suo posto.

L'affermato principio opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà di una singola unità immobiliare, non anche nel rapporto tra questi ultimi.

In questo secondo rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni: l'acquirente dell'unità immobiliare risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, è divenuto condomino. E se in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, appena innanzi ricordato, sia stato chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, ha diritto a rivalersi nei confronti del suo dante causa.

Nel caso in esame il giudice del merito aveva accertato che l'adempimento per il quale i resistenti avevano chiesto Page 413 il rimborso era relativo ad un debito conseguente ad un illecito commesso da tutti i condomini in epoca ben anteriore al loro acquisto, dunque ad un debito sorto quando condomino era il ricorrente; e la circostanza che tale debito fosse stato liquidato successivamente e successivamente (quando condomini erano diventati i resistenti) ne fosse stato chiesto il concreto pagamento, non faceva venir meno, nei rapporti tra acquirente ed alienante, la responsabilità di quest'ultimo.

La decisione affronta due questioni: la responsabilità solidale del venditore e dell'acquirente per il pagamento degli oneri condominiali; il diritto di rimborso dell'acquirente nei confronti dell'alienante della quota afferente debiti sorti anteriormente all'acquisto.

Le statuizioni sulle due questioni non completano il quadro interpretativo ben più complesso ed articolato sulla solidarietà passiva nel pagamento degli oneri condominiali.

Anzitutto, va ribadito che il condomino di un edificio che venda l'appartamento di sua esclusiva proprietà è tenuto al pagamento dei contributi condominiali deliberati dall'assemblea quando egli era ancora proprietario (Cass. 2 febbraio 1998 n. 281).

Va, altresì, precisato che l'art. 63 att. c.c., dichiarando...