Par. (Min. svil. econ.) 24 settembre 2013, Prot. n. 0154593
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Arch. loc. e cond. 2/2014
Legislazione
e documentazione
I
Par. (Min. svil. econ.) 24 settembre 2013, Prot. n. 0154593.
Svolgimento in forma d’impresa dell’attività di amministrato-
re di condominio alla luce della riforma recata dalla legge
220/2012 – Richiesta parere .
Con messaggio di posta elettronica del 12 giugno 2013 code-
sta Camera espone quanto segue: «Il 18 giugno 2013 è entrata
in vigore la legge richiamata in oggetto, recante modifiche alla
disciplina del condominio negli edifici.
L’art. 25 della legge in questione ha introdotto, dopo l’art. 71
delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, l’art. 71 bis,
che individua precisi requisiti morali e professionali necessari
per lo svolgimento della attività svolta dalle società di cui al
titolo V, libro V, del codice civile.
In merito a queste novità, si rappresentano due questioni:
1) la prima riguarda l’autorità che deve verificare il possesso
di detti requisiti. Infatti, tenuto conto che l’attività svolta dal
singolo persona fisica può avere i requisiti di impresa e quindi
essere iscritta nel registro delle imprese alla stessa stregua
delle società, la verifica dovrebbe essere svolta dalle camere
di commercio in sede di denuncia al registro delle imprese o al
repertorio delle notizie economiche ed amministrative (REA);
ma con quali modalità?
Richiedono dichiarazioni sostitutive di certificazioni?
Inoltre, quali saranno gli enti presso i quali si svolgeranno i
corsi per la formazione dell’amministratore di condominio?
2) la seconda riguarda l’impatto della riforma sull’orien-
tamento ministeriale circa l’ormai riconosciuta compatibilità
dell’attività di amministrazione di condominio con l’attività di
agente di affari in mediazione. Considerato che per l’attività di
amministratore di condominio la legge di riforma non ha istituito
un albo professionale, la riforma non dovrebbe determinare alcu-
na variazione rispetto al consolidato orientamento ministeriale
sulla compatibilità sopra richiamata.
In merito alle questioni esposte si formula con la presente
specifico quesito».
Ritiene, al riguardo, la Scrivente, di potere esprimere le se-
guenti considerazioni.
Le iscrizioni di atti o fatti nel registro delle imprese, nonché
le denunce al REA, sono governate dal principio di tassatività se-
condo quanto previsto, rispettivamente, dall’art. 2188 del codice
civile e dall’art. 9 del D.P.R. n. 581/1995.
Solo in presenza di una norma di legge che espressamente
preveda l’obbligo di iscrizione di un atto o di un fatto nel registro
delle imprese, ovvero di una norma di legge che preveda l’obbligo
di denuncia di un fatto alla camera di commercio o al REA, può,
pertanto, individuarsi un obbligo pubblicitario nei confronti dei
predetti registro e repertorio.
Nel nuovo art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del co-
dice civile richiamato da codesta Camera, tuttavia, non è dato
rinvenire – in relazione ai requisiti richiesti in capo ai soggetti
che, in forma di impresa individuale ovvero di impresa societa-
ria, svolgono l’attività in questione – alcun riferimento al registro
delle imprese ovvero al REA.
Anzi, ad una attenta lettura delle disposizioni recate dalla
citata legge 220, non sembra possibile rinvenire in generale un
soggetto pubblico che sia chiamato a verificare il possesso dei
requisiti (di “moralità” e professionali) richiesti dal ridetto art.
71 bis al fine dell’assunzione dell’incarico di amministratore di
condominio.
Ciò, da una parte, induce ad escludere, in sede di esame,
da parte di codesto Ufficio, della denuncia di avvio dell’attività
in questione presentata da soggetti che la svolgano in forma di
impresa individuale ovvero societaria, la verifica circa la sussi-
stenza di «licenze, autorizzazioni, concessioni amministrative
o delle iscrizioni in albi, ruoli, elenchi o registri cui l’esercizio
dell’attività sia subordinata», ai sensi degli artt. 4, comma 1, lett.
“l”, e 5, comma 1, lett. “o”, del D.M. 9 marzo 1982, in relazione ai
suddetti requisiti.
Dall’altra, l’insistente riferimento, nella citata disposizione,
all’«incarico di amministratore di condominio” (alinea del com-
ma 1, comma 3, comma 4), ma anche lo specifico rimedio offerto
ai condomini in caso di perdita dei requisiti dal comma 4 cit.
(«La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e)
del primo comma comporta la cessazione dell’incarico: in tale
evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità
l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore») sem-
brerebbero spingere a ritenere gli aspetti in esame dell’art. 71
bis come sottratti a regolazione amministrativa e rimessi, invece,
ad un regime di tipo privatistico nell’ambito del quale potranno,
a titolo di esempio, trovare rilevanza le recenti disposizioni in
materia di professioni non organizzate recate dalla legge 14
Sulla seconda questione posta all’attenzione della scrivente
Amministrazione, riguardante il perdurare o meno della compa-
tibilità dell’attività in questione con l’attività di agente di affari in
mediazione, si concorda, in linea generale, con la considerazione
espressa da codesta Camera circa il fatto che per l’attività di am-
ministratore di condominio la legge di riforma non ha istituito
alcun albo professionale: ciò pertanto non dovrebbe comportare
alcuna variazione rispetto al consolidato orientamento mini-
steriale sulla compatibilità sopra richiamata.
Peraltro, l’argomento era stato già affrontato nel luglio del
2003 quando, con lettera circolare n. 554611, era stato rilevato
che tra il condominio e l’amministratore si determina un con-
tratto generalmente inquadrato nello schema del mandato, con
conseguente adempimento di obblighi contrattuali tali da esclu-
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