Panoramica sulla ripartizione delle spese dei balconi

• Autore: Pier Paolo Capponi
• Pagine: 377-379

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L'incertezza regna sovrana (mi riferisco ai soli ultimi 15 anni).

@1) Soletta: proprietà esclusiva o comproprietà con il proprietario dell'immobile sottostante?

a) Sono per la comproprietà: Cass. n. 283/87 (in Arch. loc. 1987, pag. 318) Cass. n. 4821/83 (ivi 1983, 684) e Tribunale di Napoli n. 3348/94 (ivi 1995, 426). «L'art. 1125 c.c., che impone ad entrambi i proprietari dei due piani, l'uno all'altro sovrastante, di un edificio condominiale le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, si applica anche alla piattaforma o soletta dei balconi».

Da tale principio discende, tra l'altro, la possibilità per il proprietario dell'immobile sottostante di agganciare alla soletta, tende, lampioni, di fare crescere piante rampicanti, etc.

Così come comporta per lo stesso l'onere di riparare la parte inferiore della soletta ammalorata: il cosiddetto cielino.

La recentissima Cass. n. 1101/01, pur sulla scorta di una differente impostazione giuridica («proprietà superficiaria in capo ai proprietari dei due piani di immediata consecuzione verticale»), giunge a conclusioni analoghe: «In caso di balconi aggettanti dai singoli piani di un condominio e in immediata consecuzione verticale la titolarità del piano di calpestìo (pavimento) e del soffitto sottostante, costituenti le due facce opposte dell'unica soletta, fa capo a soggetti diversi, rispettivamente in proprietà superficiaria ai proprietari dei due piani o porzioni di piano di immediata consecuzione verticale.

Esattamente, pertanto, il giudice del merito rigetta la domanda proposta dal proprietario dell'appartamento dal quale si acceda a un tale balcone per sentire dichiarare che lo stesso non è gravato da alcuna servitù a favore dell'appartamento sottostante, in relazione all'aggancio di una tenda parasole» (inedita).

b) Sono per la proprietà esclusiva: Cass. n. 7148/95 (ivi 1995, 806), Cass. n. 11155/94 (ivi 1995, 333), Cass. n. 11775/92 (ivi 1993, 371) e Trib. Genova 2391/94 (inedita) «Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione previsto dall'art. 1125 c.c. per i soffitti, le volte ed i solai non è applicabile con riferimento ai balconi aggettanti per i quali essendo totalmente mancante una funzione di sostegno del piano sottostante, non è configurabile una presunzione di comunione tra i proprietari dei singoli piani sottostanti».

Ciò comporta l'impossibilità per il proprietario del piano sottostante di usare il cielino del balcone sovrastante per qualsiasi uso (al proposito il Tribunale di Genova con la sentenza predetta ha ordinato la rimozione di tende agganciate allo stesso).

È bene specificare che le due soluzioni, diametralmente opposte, fanno comunque riferimento ai soli balconi aggettanti, a quelli cioè che sporgono dalla facciata.

Per quelli rientranti all'interno di essa pare invece prevalere la tesi dell'applicazione dell'art. 1125 c.c. costituendo essi copertura dell'appartamento sottostante.

A mio parere, seguendo nella sostanza quello che è il pensiero del Tribunale di Genova ed a parte il predetto caso del poggiolo rientrante, il balcone deve ritenersi sempre e comunque di proprietà esclusiva del proprietario dal cui appartamento aggetta, costituendone prolungamento e garantendone una migliore usufruibilità.

Tale considerazione vale sia per il caso dei balconi sfalsati (in cui quello...