Opere di manutenzione e poteri dell'assemblea e dell'amministratore

• Autore: Maurizio de Tilla
• Pagine: 62-64

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Con la decisione in rassegna la Corte di Cassazione ha affermato che provvedere alla manutenzione e riparazione dei beni di propriet‡ comune, nel condominio, Ë contenuto di una situazione soggettiva che si imputa al condominio come tale ed Ë esercitata attraverso i suoi organi.

Dalla titolarit‡ di questa attribuzione deriva il diritto di deliberare ed eseguire riparazioni e manutenzioni a protezione delle propriet‡ comuni e l'obbligo di farlo per evitare danni alle propriet‡ esclusive dei condomini e dei terzi.

Quando manchi la collaborazione dei condomini all'esercizio di tale diritto da parte dell'amministratore, egli puÚ agire in giudizio in rappresentanza del condominio per farlo valere in sede di cognizione ordinaria od in sede cautelare.

La decisione va condivisa.

Va, in proposito, precisato che il condominio il quale ritiene che si debba effettuare una spesa per lavori necessari, siano essi di manutenzione ordinaria che straordinaria, non puÚ adire direttamente il giudice in sede contenziosa, senza avere prima interpellato l'amministratore del condominio, affinché convochi l'assemblea dei condomini per l'approvazione dei lavori ed eroghi la spesa relativa, ovvero senza avere, in caso di suo rifiuto ed omissione, convocato direttamente l'assemblea o fatto ricorso al giudice in sede di volontaria giurisdizione a termini di regolamento o di legge, ovvero, infine, senza avere, in caso di rifiuto da parte dell'assemblea di approvare la spesa e i lavori necessari, impugnato tempestivamente detta deliberazione (Cass. 18 marzo 1972 n. 823).

Ed ancora si Ë affermato che le spese di manutenzione ordinaria e quelle fisse relative ai servizi comuni essenziali richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, essendo questa espressamente richiesta dall'art. 1135 n. 2 c.c. per tutte le spese occorrenti durante l'anno e non solo per le spese di straordinaria manutenzione alle quali si riferisce il citato art. 1135 n. 5. » pertanto annullabile la delibera dell'assemblea che autorizza l'amministratore ad aumentare i contributi previsti dal preventivo di spese approvato (Cass. 18 maggio 1994 n. 4831, Giust. civ. 1995, I, 515, con nota di M. DE TILLA, in questa Rivista 1995, 114. Contraria Cass. 18 agosto 1986 n. 5068).

» per altro ammessa la ratifica dell'operato dell'amministratore. Ed infatti, con riguardo alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria delle cose comuni, che l'amministratore del condominio abbia effettuato senza preventiva approvazione del relativo progetto, deve ritenersi consentito all'assemblea di approvare successivamente le spese medesime, disponendone il rimborso, trattandosi di delibera riconducibile fra le attribuzioni conferitele dall'art. 1135 c.c. (Cass. 4 giugno 1992 n. 6896; Cass. 16 dicembre 1954 n. 4498).

L'assemblea del condominio di un edificio ben puÚ, in sede di approvazione del consuntivo di lavori eseguiti a parti comuni dell'immobile e del piano di ripartizione della spesa, riconoscere vantaggiosa un'opera, ancorché non preventivamente deliberata, ed approvarne la relativa spesa, re-Page 63 stando la preventiva formale deliberazione di esecuzione dell'opera utilmente surrogata dall'approvazione del...