Oneri accessori

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Le precedenti Rassegne di giurisprudenza pubblicate in questa Rivista hanno riguardato, rispettivamente, Amministratore nominato dall'Autorità Giudiziaria (2001, 599); Aree verdi condominiali (1999, 1021); Autorimesse e posti-auto condominiali (1995, 455); Barriere architettoniche (1999, 475); Canne fumarie (1995, 915); Condominio minimo (2002, 345); Destinazione degli immobili a particolari attività (2001, 715); Fognature e scarichi condominiali (2000, 951); Il rapporto di portierato (1998, 607); Il recesso del conduttore (1997, 141); Il sottotetto condominiale (1997, 493); Il supercondominio (1996, 113); Il verbale dell'assemblea condominiale (1999, 693); I cortili in condominio (2002, 639); I muri condominiali (1996, 793); I patti in deroga (1995, 191); Immissioni (rumori , fumi, esalazioni)(2002, 213); Indennità per la perdita dell'avviamento commerciale (2002, 451); Lastrici solari (2000,485); L'ascensore condominiale (1996, 275); La sopraelevazione negli edifici condominiali (1996, 983); L'assistenza della forza pubblica (1996, 601); La nuova legge sulle locazioni abitative (2000, 137); La successione nel contratto di locazione (1998, 125); Le antenne condominiali (1999, 159); Le esigenze abitative di natura transitoria (1996, 435); Le obbligazioni principali del conduttore (1999, 323); Le obbligazioni principali del locatore (1998, 769); Le tabelle millesimali (1998, 913); Portierato, custodia e pulizia (2000, 641); Miglioramenti apportati alla casa locata (1998, 451); Recesso del locatore e ripristino del rapporto (1997, 693); Restituzione della cosa locata (2000, 321); Riparazioni straordinarie (2000, 793); Riscaldamento e risparmio energetico (1998, 273); Scale condominiali (2001, 857); Sicurezza degli impianti condominiali (1999, 873); Soffitti e solai (2001, 291); Sublocazione e cessione del contratto di locazione (2002, 77); Sul deposito cauzionale (1997, 887); Termine per il pagamento dei canoni scaduti (2001, 469); Uso promiscuo dell'immobile locato (1997, 309); Uso della cosa comune condominiale (1997, 1073).

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@a) Alloggi ex Incis;

Gli artt. 9 e 10 della L. 27 luglio 1978 n. 392, rispettivamente relativi agli oneri accessori della locazione di immobili per uso abitativo ed alla partecipazione del conduttore alle assemblee dei condomini, si applicano anche ai rapporti con gli assegnatari utenti di alloggi ex Incis militari convertiti in locazione ai sensi degli artt. 22 L. 18 agosto 1978 n. 497 e 22 L. 8 agosto 1977 n. 513, che sono interamente regolati dalle norme privatistiche di detta legge.

Cass. civ., sez. III, 4 aprile 1992, n. 4133, Ministero del Tesoro c. Rossi ed altri.

@b) Ambito di operatività;

Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell'amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di denaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto, e, quindi, a prestare i relativi servizi.

Cass., sez. III, 11 novembre 1988, n. 6088, Di Piazza c. Miglio.

A seguito dell'entrata in vigore della nuova disciplina della locazione degli immobili urbani di cui alla legge n. 392 del 1978, l'obbligazione del conduttore, concernente il pagamento degli oneri accessori - considerata autonoma rispetto all'altra attinente al pagamento del canone - è divenuta parte integrante della struttura sinallagmatica del contratto, con la conseguenza che il suo inadempimento, solo se superiore a due mensilità del canone, dà al locatore il diritto di ottenere la risoluzione del contratto di locazione, salvo per il conduttore il potere di paralizzare tale domanda con l'eccezione di inadempimento per non avere ottenuto dal locatore la indicazione specifica delle spese condominiali e non aver potuto esercitare la facoltà di prendere visione dei relativi documenti giustificativi.

Cass., sez. II, 10 agosto 1982, n. 4490, Caccialupi c. Brudo.

Gli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dell'inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un'equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c.

Cass., sez. III, 18 aprile 1989, n. 1835, Masi c. Jacomussi.

La competenza ratione materiae del pretore ai sensi dell'art. 8, comma secondo, n. 4 c.p.c. riguarda le cause relative alla misura dei servizi del condominio di case, intendendosi per tali quelle in cui occorre fissare le regole di esercizio dell'uso sulla cosa comune da parte di singoli utenti nell'ambito di un condominio. Da tale competenza restano escluse, pertanto, le controversie relative alla ripartizione degli oneri riguardanti la fruizione dei servizi comuni, sia quando questa faccia capo ai singoli condomini, sia quando essa debba essere ripartita tra locatore e conduttore in base al rapporto di locazione. Pertanto la competenza di questa ultima va stabilita in base agli ordinari criteri della competenza per valore.

Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1992, n. 7128, Brando c. Migliaccio.

La mera determinazione del locatore di dare la preferenza - nella concessione in godimento dell'immobile - al proprio dipendente, non comporta di per sè una disciplina particolare del rapporto locatizio il quale, ancorché di durata coincidente con il massimo dei limiti temporali del rapporto di impiego, non resta escluso dalle norme che regolano il contratto di locazione e che sopravvengano nel corso del rapporto. (Applicazione in tema di disciplina degli oneri accessori come stabilita dall'art. 9 della L. 27 luglio 1978 n. 392).

Cass., sez. III, 30 marzo 1982, n. 1993, Bredice c. Camera Comm. MI.

Grava sul locatore e non sul...