Omi e costi di costruzione, durata in carica dell'amministratore di condominio ed altri problemi
| Autore | Corrado Sforza Fogliani |
| Pagine | 3-6 |
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Arch. loc. cond. e imm. 2/2019
Dottrina
OMI E COSTI DI COSTRUZIONE,
DURATA IN CARICA
DELL’AMMINISTRATORE
DI CONDOMINIO ED ALTRI
PROBLEMI
di Corrado Sforza Fogliani
SOMMARIO
1. Contrasta con la normativa la determinazione dei costi di
costruzione basata sull’Omi. 2. Durata in carica dell’ammini‑
stratore. 3. Aliquota Iva sulla fornitura di beni “significativi”.
4. Condòmino proprietario di più unità immobiliari e delega.
5. Amministratore revocato giudizialmente e nuova nomina.
6. La “nuova” privacy in condominio. 7. Siglato accordo su
nuove garanzie sui crediti. 8. Il tribunale di Roma condanna
lo Stato a risarcire.
1. Contrasta con la normativa la determinazione dei co‑
sti di costruzione basata sull’Omi
Confedilizia e Proprietà fondiaria denunciano che la
determinazione del costo di costruzione ancorata ai valori
Omi, che vuole mettere in atto la Regione Emilia-Roma-
gna, si pone in aperto contrasto con la normativa naziona-
le, la quale prescrive l’adozione di tutt’altro criterio, con
evidenti conseguenze in termini di legittimità.
L’art. 16, comma 9, D.P.R. n. 380 del 6.6.2001 (T.U. per
Edilizia), prevede infatti, per quanto di interesse, che il
costo in questione sia “determinato periodicamente dalle
Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’e-
dilizia agevolata”, come definiti dalle stesse Regioni. E tale
previsione, per la quale non si rinviene alcuna norma che,
ai fini che interessano, ne preveda l’aggiornamento, non
può non essere considerata, all’evidenza, un principio posto
dal legislatore statale a garanzia dell’uniforme adozione, su
tutto il territorio nazionale, di un unico criterio di calcolo;
un principio, quindi, fondamentale per la disciplina edilizia.
A sostegno di questa tesi depone l’orientamento della
Corte costituzionale sul tema, la quale ha annoverato, tra
i principii fondamentali in materia edilizia, le disposizio-
ni caratterizzate dalla finalità di offrire, ad un interesse
comune, “una protezione unitaria sull’intero territorio na-
zionale” (sent. n. 125 del 26.5.2017).
Ma se è cosi, allora, è appena il caso di rammentare che
– in applicazione del dettato costituzionale di cui all’art.
117, terzo comma – l’art. 2 (“Competenze delle Regioni e
degli enti locali”) del predetto D.P.R. n. 380/2001 dispone
espressamente, al comma 1, che “le Regioni esercitano la
potestà legislativa concorrente in materia edilizia nel ri-
spetto dei principi fondamentali della legislazione statale
desumibili dalle disposizioni contenute nel testo unico”.
Prevedere la determinazione del costo di costruzione
legata ai valori Omi piuttosto che ai costi massimi ammis-
sibili per l’edilizia agevolata significa disattendere pale-
semente questa impostazione per condurre, in sostanza,
un’operazione in grande stile di aggravio dei costi di co-
struzione (in un momento in cui lo stato del settore pro-
prio non ne avrebbe bisogno) a beneficio degli enti pub-
blici interessati e a carico dei risparmiatori nell’edilizia.
2. Durata in carica dell’amministratore
Il punto di partenza dell’interpretazione dell’art. 1129,
decimo comma, primo periodo, cod. civ. (secondo cui “l’in-
carico di amministratore ha durata di un anno e si intende
rinnovato per uguale durata”) è che il legislatore ha con-
fermato in un anno tale durata. Questo, salvo rinnovo (ta-
cito). Salvo – quindi – che l’assemblea manifesti una vo-
lontà contraria a tale rinnovo approvando una delibera di
disdetta o, meglio, di “diniego di rinnovazione” (mutuando
l’espressione dalla normativa delle locazioni).
Ciò posto, interessa evidenziare come da parte di alcuni
amministratori si sia diffusa la prassi di inserire all’ordine
del giorno dell’assemblea nuovamente l’approvazione, alla
scadenza del primo anno di mandato, della loro nomina.
Con il rischio però, in tal modo, di ingenerare confusione
sull’effettiva durata dell’incarico: al termine del secondo
anno dalla prima nomina, potrebbero sorgere dubbi, infat-
ti, se ritenere l’incarico pervenuto alla sua naturale sca-
denza ovvero oggetto di rinnovo tacito in virtù della nuova
nomina infrabiennale.
Il suggerimento a chi amministra è allora, a ridosso
della scadenza del primo anno di mandato, di informare i
condòmini – tramite apposita comunicazione o non appe-
na se ne presenti la possibilità (ad esempio in occasione
di un’assemblea convocata precedentemente la predetta
scadenza) – che non verrà, al termine del primo anno di
incarico, richiesto all’assemblea di nominare nuovamente
l’amministratore, e che si lascerà così operare il rinnovo
tacito per un ulteriore anno, aggiungendo – sempre da
parte dell’amministratore – che chi non fosse d’accordo
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