Obbligo di custodia del condominio ex art. 2051 C.C.: responsabilitá e risarcimento

• Autore: Vittorio Cirotti
• Pagine: 9-10

Intervento svolto al XVII Convegno Coordinamento legali Confedilizia tenutosi a Piacenza l'8 settembre 2007.

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Nell'ambito del più generale argomento di odierno dibattito, concernente la ripartizione delle spese condominiali, assume particolare rilevanza la problematica inerente l'accertamento della responsabilità e il conseguente risarcimento dei danni, subìti da condomini o da terzi per diretta derivazione degli stessi da parti comuni.

Fermo il fondamentale principio del neminem laedere di cui all'art. 2043 c.c. ed inquadrata la conseguente responsabilità aquiliana del Condominio nella figura specifica dell'illecito extracontrattuale, si segnala in subiecta materia, all'attenzione dei cultori del diritto condominiale, la rilevante casistica in tema di responsabilità da cose in custodia.

È principio consolidato in giurisprudenza che il Condominio risponda ex art. 2051 c.c., con la sola esimente del fortuito, dei danni derivanti ai condomini ed ai terzi estranei alla collettività condominiale per vizio di un bene o di impianto comune.

Infatti, il Condominio edilizio, quale custode delle parti, dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare, per tale sua qualità, tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendone, in difetto, per i conseguenti danni in forza dei cennati principi codicistici.

La Corte di legittimità ha, infatti, affermato: «In tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, la fattispecie di cui all'art. 2051 c.c. individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva, essendo sufficiente per l'applicazione della stessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, senza che assuma rilievo in sè la violazione dell'obbligo di custodire la cosa da parte del custode, la cui responsabilità è esclusa solo dal caso fortuito.

Detto fattore attiene non ad un comportamento del responsabile, ma al profilo causale dell'evento, riconducibile in tal caso non alla cosa che ne è fonte immediata, ma ad un elemento esterno, recante i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità.

Ne consegue l'inversione dell'onere della prova in ordine al nesso causale, incombendo sull'attore la prova del nesso eziologico tra la cosa e l'evento lesivo e sul convenuto la prova del caso fortuito; pertanto il Condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare...