Sull'obbligazione dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali

• Autore: Maurizio de Tilla
• Pagine: 656-658

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che poiché il criterio ordinario di ripartizione delle spese prescritto dall'art. 1123 c.c. è quello della proporzione rispetto al valore della proprietà individuale di ciascun condomino, risulta evidente che, una volta approvata validamente una determinata spesa dall'assemblea condominiale, per ripartirla tra i condomini, in presenza di tabelle millesimali non sarà necessaria un'ulteriore deliberazione assembleare, essendo sufficiente applicare, con semplice operazione aritmetica, il criterio legale suddetto.

Solo in caso di deroga al criterio legale sarà necessaria un'apposita deliberazione o una pattuizione scritta tra tutti i condomini.

Comunque, anche in caso di assenza di tabelle millesimali, all'eventuale deliberazione di ripartizione Page 657 della spesa non potrà riconoscersi efficacia costitutiva del rapporto obbligatorio tra condominio e condomini, poiché, in tal caso, essa serve solo a rendere liquido un debito preesistente (cfr. Cass. 23 ottobre 1996, n. 9366).

Va, anzitutto, osservato che la questione esaminata dalla Corte Suprema non va confusa con la disciplina posta dall'art. 63, comma 1 att. c.c., che richiede l'esistenza di uno stato di ripartizione approvato dall'assemblea condominiale solo al fine di rafforzare la possibilità di tutela del condominio-creditore, consentendogli di ottenere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

L'inadempimento presuppone l'esistenza di un contratto tra le parti. Ma in materia condominiale i condomini non sono terzi estranei rispetto al condominio per quanto riguarda la proprietà, il godimento e la gestione delle parti, degli impianti e dei servizi comuni, proprio perché ne sono essi stessi proprietari, sia pure pro quota. Infatti l'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (App. Roma 4 dicembre 1997 n. 3447; nel caso di specie, si trattava di erogazione di calore e la semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non erogava sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura...