Mutamento d’uso e locazione abitativa

• Autore: Maurizio de Tilla
• Pagine: 620-623

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Con la decisione in rassegna la Corte di cassazione ha affermato che l’art. 80 della legge 392, essendo diretto ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo ad una utilizzazione abitativa dell’immobile o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo, se da esso derivi il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull’equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge - e, quindi (per quanto qui interessa) anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa innanzi individuate - e finanche in quello in cui il mutamento di destinazione produca effetti più sfavorevoli per il conduttore (cfr. Cass. 22 giugno 2009, n. 14537), restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d’uso che non comportino innovazione della disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall’articolo 1453 c.c. (cfr. Cass. 17 gennaio 2007, n. 969).

Per altro verso - considerato che a seguito della dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell’articolo 80 della medesima legge (Corte cost., sent. n. 185 del 1988) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione - occorre dire che, affinché la non corrispondenza tra realtà effettiva ed il contenuto del contratto possa assumere rilevanza giuridica nei termini sopra precisati, è necessario che venga positivamente dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell’immobile ad un uso diverso da quello indicato dal contratto, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima natura e funzione dell’accordo simulatorio tacito, necessariamente richiesto per la predicabilità dell’esistenza di una fattispecie di simulazione, e non anche quella di doppia (irrilevante) riserva mentale (cfr. Cass. n. 969/2007); mentre, nel caso di variazione unilaterale ad opera del conduttore, occorre dimostrare la sussistenza dei presupposti di cui all’articolo 80 nella consapevole tolleranza del locatore, che abbia omesso di opporsi nei modi e nel termine previsto dalla stessa norma decorrente dalla effettiva conoscenza della variazione stessa.

Sulla base dei principi esposti la Cassazione - con la decisione che si commenta - ha cessato la impugnata decisione con rinvio fissando i seguenti principi:

1. la locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro è soggetta all’applicazione della legge n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale, allorché - ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative - concorra il requisito della stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione;

2. l’art. della legge n. 392 del 1978, essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di un diverso regime giuridico previsto della medesima legge e, quindi, anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa di cui alla legge n. 392 del 1978, articolo 26, lettera a;

3. il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione, dovendo verificarsi eventualmente anche su base indiziaria, se la parte locatrice fosse, comunque, consapevole della stabile occupazione dell’immobile locato da parte del conduttore per motivi di lavoro, per cui il contratto concluso per esigenze...