Il mutamento d'uso dell'immobile locato da parte del conduttore: I rapporti con I terzi

• Autore: Luca Stendardi
• Pagine: 25-29

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Un aspetto non secondario del mutamento d'uso dell'immobile locato riguarda i riflessi che tale mutamento può comportare nei rapporti tra il locatore e i terzi. Ci si riferisce, in particolare, ai rapporti con la pubblica amministrazione e a quelli con il condominio.

@1. Tipologia degli interventi rilevanti urbanisticamente.

Appare opportuno un breve riepilogo degli interventi che, secondo la normativa urbanistica nazionale, possono rilevare nell'ipotesi di un mutamento d'uso dell'immobile locato per focalizzare quando lo stesso rilevi nei rapporti tra locatore e autorità competenti.

Il testo unico sull'edilizia (D.P.R. 380/2001) distingue tra interventi sugli immobili necessitanti di permesso edilizio e interventi che ne sono esenti.

a) L'art. 6 del citato T.U. prevede che, salvo più restrittive disposizioni previste dalla disciplina regionale e dagli strumenti urbanistici, possano essere eseguiti senza titolo abilitativo: gli interventi di manutenzione ordinaria; quelli volti all'eliminazione delle barriere architettoniche che non comportino però la realizzazione di rampe o ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio; le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico o siano eseguite in aree esterne al centro edificato.

Rilevanti, ai fini della presente trattazione, sono gli interventi di manutenzione ordinaria, che costituiscono la maggior parte degli interventi possibili nel rapporto di locazione; e quelli relativi all'abbattimento delle barriere architettoniche.

Anche se nel rapporto tra locatore e conduttore, ai fini della ripartizione delle spese, sensi dell'art. 1576 del codice civile si qualifica manutenzione ordinaria quella che viene effettuata con cadenza periodica e ricorrente, l'art. 3 del D.P.R. 380/2001 definisce interventi di manutenzione ordinaria quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Per quanto riguarda, invece, gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche si rinvia alle disposizioni della L. 13/989 per quanto riguarda i nuovi edifici, anche privati (art. 1, ora art. 77 D.P.R. 380/01).

La portata di quest'ultima normativa, che impone l'osservanza delle prescrizioni tecniche introdotte dalla legge per i nuovi edifici e per la ristrutturazione di interi edifici, è poi ampliata dal successivo art. 82 del citato D.P.R. che la prescrive anche per gli edifici privati aperti al pubblico già esistenti (bar, ristoranti, cinema, etc.).

b) L'art. 10 del D.P.R. 380/2001 subordina alla presenza di un permesso di costruzione: gli interventi di nuova costruzione; quelli di ristrutturazione urbanistica (non rilevanti nella presente sede); e quelli di ristrutturazione edilizia che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso.

L'art. 3 del D.P.R. 380/01 definisce gli interventi di nuova costruzione per esclusione rispetto agli altri tipi di intervento specificati dalla norma. Vengono comunque considerati tali la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente..., la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi che comportino la trasformazione in via permanente del suolo inedificato; l'installazione di torri e tralicci per impianti radio ricetrasmittenti e di ripetitori per servizi di telecomunicazione; l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati e di strutture di qualsiasi genere quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni che siano utilizzate come abitazioni, ambienti di lavoro, depositi, magazzini e simili e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee; gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale; la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

c) L'art. 22 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che sono realizzabili mediante Denuncia di inizio attività gli interventi non riconducibili all'elenco di cui agli artt. 10 e 6; sono altresì sottoposte a D.I.A. le varianti a permessi di costruzione che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modifichino la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterino la sagoma dell'edificio e non violino le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.

La norma prevede, poi, essere utilizzabile tale procedura per gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lettera c).

La D.I.A. risulta così utilizzabile, tra l'altro, per gli interventi di manutenzione straordinaria e quelli di restauro e risanamento conservativo, il cui contenuto è descritto dal precedente articolo 3 alle lettere b) (operePage 26 necessarie per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici); e c) (tali interventi comprendono... l'inserimento degli elementi accessori degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso...).

@2. Sulle pertinenze e sui manufatti precari.

Premesso che la nozione di pertinenza sotto il profilo urbanistico ha peculiarità sue proprie, che la distinguono da quello civilistico (art. 817 codice civile) per la sua minore ampiezza, deve ricordarsi che sotto il profilo amministrativo per qualificare un'opera come pertinenza la stessa deve essere preordinata ad una oggettiva esigenza dell'edificio principale, funzionalmente ed oggettivamente inserita al servizio dello stesso; sfornita di autonomo valore di mercato; non valutabile in termini di copertura; e comunque dotata di un volume minimo tale da non consentire, in relazione anche alle caratteristiche dell'edificio principale, una destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell'immobile cui accede (cfr. T.A.R. Campania-Napoli n. 9876/04).

La definizione di natura giurisprudenziale è stata poi puntualizzata dall'art. 3, comma 1, lett. e 6) del D.P.R. 380/2001: quest'ultimo qualifica le pertinenze come interventi di nuova costruzione, e quindi subordinati al permesso di costruire, nelle ipotesi in cui le norme tecniche degli...