Sulle modalità dell'indennità per I miglioramenti apportati alla cosa locata

• Autore: Maurizio De Tilla
• Pagine: 643-644

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Con la decisione in rassegna la Corte di Cassazione ha affermato che in base all'art. 1590, primo comma, c.c., il conduttore è obbligato, al momento della restituzione della cosa locatagli, a restituirla nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e non anche in uno stato migliore. Pertanto, se il locatore ha prestato il suo consenso per i miglioramenti, non deve locupletare il valore (art. 1592, primo comma, seconda parte, c.c.). Inoltre ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1592 c.c., i deterioramenti verificatisi potrebbero essere compensati con i miglioramenti, ancorché non consentiti. Dal contesto di tali disposizioni emerge che anche sotto il profilo attuativo il ragguaglio alla minor somma tra le spese affrontate dal conduttore e il valore del migliorato, o l'eventuale compensazione tra deterioramenti e miglioramenti, sono operazioni che possono esser effettuate, come la norma dispone, soltanto «al tempo della riconsegna» del bene locato, e quindi prima di tale momento la domanda è improponibile.

La decisione va condivisa. In senso conforme v. Cass. 17 novembre 1998 n. 11551, che ha affermato che la facoltà del conduttore di richiedere un'indennità corrispondente alla minor somma inter expensum et melioratum va necessariamente esercitata, quoad tempus, al momento della riconsegna dell'immobile al locatore, potendo solo in tale occasione operarsi una utile comparazione tra l'importo delle spese sostenute dal conduttore e l'incremento di valore conseguito dall'immobile.

Sul piano dell'inquadramento generale della normativa in esame va osservato che nella nozione di miglioramenti ai sensi dell'art. 1592 c.c. rientrano quelle opere che con trasformazioni o sistemazioni diverse apportano all'immobile un aumento di valore, accrescendone in modo durevole il godimento, la produttività e la redditività, senza presentare una propria individualità rispetto al bene in cui vanno ad incorporarsi (Cass. 14 maggio 1998 n. 4871, in questa Rivista 1998, 541).

Si è altresì affermato che la disciplina dei miglioramenti e delle addizioni eseguiti dal conduttore sulla cosa locata, dettata dagli artt. 1592 e 1593 c.c., riguarda soltanto quelle Page 644 innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata in quanto compiuti nell'ambito rigoroso dei suoi confini, lasciandone integra la struttura fondamentale, l'organizzazione funzionale autonoma e la destinazione sua propria, e ad essa non può farsi riferimento quando si tratti di alterazioni strutturali profonde, che abbiano come conseguenza la trasformazione della cosa locata o addirittura la perdita di autonomia della stessa per la sua integrazione funzionale con altro immobile, così da realizzare una nuova ed unica entità patrimoniale (Cass. 27 agosto 1984 n. 4706, in questa Rivista 1985, 70. Conforme Cass. 24 ottobre 1988 n. 5747).

Va altresì osservato che l'ipotesi legale di cui agli...