Il mito del catasto basato sui valori immobiliari

• Autore: Francesco Forte
• Pagine: 483-488

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1. - Vi sono, in Italia, da qualche tempo, idee molto stravaganti sul catasto. Il catasto, come si legge nei testi oramai classici di LUIGI EINAUDI e del MESSEDAGLIA e degli autori precedenti, sino a quelli del settecento che l'EINAUDI ha catalogato come gli economisti della ´scienza italiana dell'ottima impostaª, stima il ´reddito medio ordinarioª, una nozione stabile, legata alla nozione di prodotto netto della terra e dell'edilizia e al mercato degli affitti liberi. Aggiungo che, dal punto di vista della teoria economica in questione, il catasto dei terreni e quello dei fabbricati obbediscono ai medesimi principi, mirando al reddito medio delle unità immobiliari considerate, con una sola differenza: per i terreni si distinguono i redditi medi dominicali e quelli medi agrari, per i fabbricati invece il reddito medio si distingue secondo il tipo di destinazione d'uso dei fabbricati. Invece, secondo una tesi, che non ha basi né nella teoria economica, nè nel sistema legislativo vigente in Italia, il catasto degli immobili urbani si dovrebbe basare sul valore dei fabbricati. Il quale, per altro, non è in grado di obbedire al principio di base a cui si ispira la determinazione catastale degli imponibili: ossia la stabilità dei valori tassabili, per la semplice ragione che i valori capitali dei beni immobili dipendono non solo dal loro reddito, ma anche dal tasso di interesse. E questo, in regime di moneta convenzionale, quale quello in cui viviamo, è una variabile instabile, che viene manovrata allo scopo di controllare altre variabili, come il tasso di inflazione, il tasso di cambio e il volume delle operazioni finanziarie sui mercati interni e internazionali. Che il catasto mira a determinare il reddito dominicale medio ordinario, ritraibile dai terreni o dai fabbricati, con principi unitari, per le due specie di reddito, secondo la legislazione italiana vigente, lo si può desumere, con estrema chiarezza, dal Testo unico delle imposte sui redditi.

   Infatti esso all'art. 25 stabilisce che ´1. Sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato, che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. 2. I redditi fondiari si distinguono in redditi dominicali dei terreni, redditi agrari e redditi dei fabbricatiª. Dopo questa formulazione unitaria, segue una formulazione, altrettanto unitaria per i due tipi di catasto, quello fondiario e agrario e quello dei fabbricati. L'articolo 27 dispone che ´il reddito dominicale è costituito dalla parte dominicale del reddito medio ordinario ritraibile dal terreno attraverso l'esercizio delle attività agricole di cui all'art. 29. A sua volta l'art. 28 stabilisce che ´il reddito dominicale è determinato mediante l'applicazione delle tariffe di estimo stabilite, secondo le norme della legge catastale per ciascuna classe e qualità del terrenoª. L'art. 32 dispone che il reddito agrario è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale di esercizio ed al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell'esercizio di attività agricole su di essoª.

   L'art. 34 stabilisce che ´il reddito agrario è determinato mediante l'applicazione di tariffe di estimo stabilite per ciascuna qualità e classe secondo le norme della legge catastaleª. L'art. 36 stabilisce che ´il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbanaª e l'art. 37 dispone che ´il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe di estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria o classe ovvero, per i fabbricati, a destinazione speciale o particolare, mediante stima direttaª.

   Come si nota, è il reddito medio ordinario che sta alla base del catasto dei fabbricati, così come di quelli dei terreni; se così non fosse sarebbe violata la legge che pone il catasto come strumento per l'accertamento del reddito medio ordinario, che è posto come imponibile dei redditi fondiari.

2. - Nei periodi di alto tasso di interesse, il valore capitale risulta da un tasso di capitalizzazione basso, nei periodi di basso tasso di interesse, il valore capitale risulta da un tasso di capitalizzazione alto e, per conseguenza, il valore degli immobili aumenta a parità di reddito. Il valore di mercato dei beni non ha il requisito di ´valore ordinarioª, che si richiede per le tariffe catastali, in quanto dipende da leggi variabili circa la domanda e offerta di mercato, principalmente in relazione al tasso di interesse, ma anche ad altre variabili. Fra queste agisce in modo molto importante la variazione della convenienza dei beni che compongono il portafoglio degli investimenti di risparmio. Il valore degli immobili tende a salire quando vi è un pericolo o una situazione di alta inflazione, poiché essi non perdono di valore, come altri beni di investimento. Tende a diminuire quando si paventano tributi patrimoniali fra vivi o successori, in quanto gli investimenti in immobili non possono essere spostati all'estero, se non tramite diversa intestazione dei loro titolari, che è, comunque, costosa e risulta da atti registrati. Il valore degli immobili tende a diminuire quando si sviluppano elevate convenienze negli investimenti alternativi in borsa ed ad aumentare quando l'espansione finanziaria è costituita da una unica bolla speculativa determinata dalla esistenza di rilevanti flussi di capitali liquidi. Page 484

   Inoltre non vi è relazione fra reddito degli immobili e loro valore capitale, non solo nel complesso, ma anche in relazione alle classi specifiche di beni. Ciò in quanto gli immobili sono beni durevoli di investimento di lunga durata con un ciclo di produzione non breve ed il loro costo di produzione attuale non determina il...