La suprema corte ed il milleniun bug osservazioni critiche sugli ultimi rivoluzionari interventi della suprema corte in materia condominiale

• Autore: Pier Paolo Capponi
• Pagine: 207-209

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1) La prima certezza ad essere caduta con l'inizio del nuovo millennio è quella relativa alla radicale nullità delle delibere condominiali alla cui partecipazione non sia stato invitato anche un solo condomino.

Il principio è rimasto consolidato per anni: ho rinvenuto decisioni risalenti agli anni 1960-'70-'80 ed anche '90. «La mancata comunicazione, agli aventi diritto, dell'avviso di convocazione dell'assemblea dei condomini prescritta dall'art. 1136, sesto comma, c.c., comporta la nullità assoluta ed insanabile della deliberazione, opponibile anche dai condomini che hanno ricevuto la comunicazione e partecipato all'assemblea» (Cass. n. 8074/92 pubblicata in questa Rivista 1992, 754). La nota che la Rivista riporta è la seguente: «Giurisprudenza consolidata. Tra le tante, cfr. Cass. 15 dicembre 1990, n. 11947, in questa Rivista 1991, 285, con nota di richiami dottrinali e giurisprudenziali alla quale si rinvia».

Sennonché, con l'inizio del nuovo millennio la Suprema Corte ha cambiato radicalmente opinione: cito, tra le ultime, Cass. 5 gennaio 2000 n. 31 e Cass. 5 febbraio 2000 n. 1292 entrambe pubblicate in questa Rivista 2000, rispettivamente 236 e 313.

Eccone la massima: «La mancata comunicazione, anche ad uno solo dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non la nullità ma la semplice annullabilità della delibera che, se non viene impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio».

Il revirement mi sembra da appoggiare. È sì vero che il condomino non convocato sarà costretto ad impugnare la delibera entro i 30 giorni, ma è anche vero che se lo farà, sarà oltremodo facilitato: basterà che egli eccepisca la sola mancata convocazione, visto che il suo interesse ad agire consisterà nell'avere egli perduto il diritto di discutere in assemblea, portare ivi il proprio contributo, orientare le decisioni prese.

D'altra parte, vi è il vantaggio enorme della certezza del diritto: qualche volta, con la «scusa» della mancata convocazione magari del proprietario di una piccola cantina, sono state poste nel nulla delibere ultrannuali i cui effetti si erano oramai consolidati in seno al condominio.

D'altronde la legge (art. 1137 c.c.) recita che sono opponibili entro trenta giorni (dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione del relativo verbale per gli assenti) le delibere prese contro la legge e contro il regolamento di condominio.

Nella fattispecie, la contrarietà è all'art. 1136 che al suo sesto comma recita che: «L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione».

2) La seconda certezza ad essere stata frantumata con l'inizio del nuovo millennio è quella dell'istituto del condomino apparente.

Anche questo principio era oramai...