Merito

• Autore: Casa Editrice La Tribuna
• Pagine: 71-82

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@TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO Sez. I, 3 novembre 2009. Pres. Scarpa – Ric. Gambardella c. ed altri (Avv. Falci) c. Condominio Palazzo Gambardella, Via Manzo, 64 in Salerno (Avv. Lisanti)

Parti comuni dell’edificio condominiale - Ascensore - Presunzione di condominialità - Spese di manutenzione ordinarie e straordinarie - Ripartizione secondo il criterio di proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c. - Locali posti al piano terra - Esonero - Esclusione

Sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascensore, e dovendo le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, essere ripartite tra tutti i condòmini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto. (C.c., art. 1123; c.c., art. 1124) (1)

(1) Nel senso che, in assenza di prova circa l’esistenza di un regolamento contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell’impianto di ascensore, essendo comunque comproprietari dell’impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ed a quelle di ricostruzione dell’impianto, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, secondo comma, c.c. dalla contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che non utilizzano, cfr. Trib. Genova, 2 maggio 2003, n. 1512 in questa Rivista 2003, 679.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con ricorso del 17 maggio 2007 Carmine Gambardella, Alfonso Gambardella, Giovanni Gambardella e Annamaria Gambardella, qualificatisi i primi nudi proprietari e l’ultima usufruttuaria di locali terranei con accesso diretto dalla strada, inseriti nel fabbricato costituente il condominio Palazzo Gambardella, via F. Manzo n. 64, Salerno, ha convenuto il medesimo Condominio, per sentir dichiarare l’invalidità della delibera assembleare del 18 aprile 2007, deducendo un motivo di nullità o annullabilità quanto al punto n. 5 dell’ordine del giorno, avendo l’assemblea posto anche a loro carico le spese di manutenzione dell’ascensore da corrispondere all’impresa Platano, in violazione dell’art. 1123 ultimo comma c.c.

Il Condominio convenuto si costituiva deducendo l’infondatezza dell’impugnativa.

La causa è stata riservata in decisione ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c. all’udienza del 29 giugno 2009.

L’impugnativa risulta palesemente infondata per i motivi di seguito considerati.

1) Possono qui considerarsi i soli vizi della deliberazione 18 aprile 2007 per i motivi esposti nell’atto di citazione, costituendo per principio domanda nuova, come tale è inammissibile, la domanda con cui si faccia valere un vizio della delibera diverso da quello fatto valere con l’atto introduttivo del giudizio.

2) È pacifico che anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese generali inerenti impianti e servizi condominiali, purché si tratti di utilità costituenti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato, ovvero strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture, cui tutti i condomini siano tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi.

3) Si reputa che la regola posta dall’art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo) in mancanza di criteri condizionali, sia applicabile per analogia, ricorrendo l’identica ratio, alle spese relative alla conservazione e alla manutenzione dell’ascensore già esistente, su cui incide il logorio dell’impianto, proporzionale all’altezza dei piani (quali quelle oggetto della delibera qui impugnata, trattandosi della sostituzione di parti logorate dell’impianto, quali funi, pulsantiera, nonché di adeguamento a normativa di sicurezza). Pertanto anche nel caso in cui l’ascensore sia stato installato successivamente alla costruzione dell’edificio con il consenso di tutti i condomini, l’impianto si intende di proprietà comune - secondo la presunzione di cui all’art. 1117 n. 3, c.c., in mancanza di titolo contrario - fra tutti i condomini in proporzione al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (art. 1118 c.c.) e la ripartizione delle spese relative all’ascensore è regolata dai criteri stabiliti dall’art. 1124 c.c. e dall’art. 1123 c.c.

4) Sussistendo una presunzione di condominialità dell’ascensore, le spese di manutenzione dello stesso, sia ordinarie che straordinarie, e dovendo perciò essere ripartite tra tutti i condomini con il criterio della proporzionalità dettato dagli artt. 1123 e 1124 c.c., a nulla vale la considerazione che i proprietari dei locali al piano terra non ne usufruiscano in concreto (cfr. Tribunale Nocera Inferiore, 29 settembre 2004, in Giur. merito 2005, 10, 2132; Corte appello Milano, sez. I, 21 febbraio 2006, n. 76, in Guida al diritto 2007, 11, 59).

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Consegue il rigetto della domanda di impugnazione della delibera condominiale.

Le spese processuali vengono regolate secondo l’esito della lite. (Omissis).

@TRIBUNALE CIVILE DI PADOVA 30 ottobre 2009. Est. Sanfratello – Ric. Cislaghi c. Salmaso (Avv. Prete)

Procedimenti sommari - Convalida - Per finita locazione - Intimante - Inveritiera asserzione circa l’esistenza di corrispettivi non pagati - Colpa grave - Integrazione - Sanzionabilità quale responsabilità aggravata - Sussiste

Integra colpa grave dell’intimante, in un procedimento per finita locazione, asserire in modo inveritiero l’esistenza di corrispettivi non pagati, di tal che il comportamento è sanzionabile ex art. 96, comma terzo, c.p.c. (C.p.c. art. 96) (1)

(1) Non constano precedenti.

IN DIRITTO

Il Giudice, sciogliendo la riserva, ritenuto che l’intimata non si è opposta alla convalida per finita locazione, limitandosi a contestare di essere morosa nel pagamento dell’indennità di occupazione e documentando altresì i pagamenti eseguiti,

- convalida lo sfratto per finita locazione;

- fissa per l’esecuzione la data del 30 settembre 2010.

Considerato che la prospettazione della morosità dell’intimata è risultata inveritiera e che va ravvisata la colpa grave dell’intimante, per avere dedotto una circostanza suscettibile, in astratto, di influire sulla concessione del termine di rilascio; visto l’art. 96, comma terzo, c.p.c.;

condanna l’intimante al pagamento della somma di euro 1.000,00.

Compensa le spese del procedimento.

Manda alla Cancelleria per l’apposizione della formula esecutiva. (Omissis)

@TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO Sez. I, 6 ottobre 2009. Est. Scarpa – Ric. Vulcano (Avv. Elefante) c. Condominio Via Robertelli, 29 in Salerno (Avv. Albano)

Assemblea dei condomini - Deliberazioni - Invalidità - Impianto di riscaldamento centralizzato - Ripartizione delle spese - Partecipazione - Sull’erroneo presupposto che il proprietario di unità immobiliare non sia stato autorizzato al distacco - Nullità - Esclusione - Annullabilità - Sussiste

È annullabile (e non nulla) la delibera assembleare che includa nel riparto delle spese per l’uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato il proprietario di un’unità immobiliare, sull’erroneo presupposto che lo stesso non sia stato autorizzato a distaccare le diramazioni dall’impianto comune. (C.c., art. 1118; c.c., art. 1123) (1)

(1) Le SS.UU. con sentenza Cass. 7 marzo 2005, n. 4806 (in questa Rivista 2005, 273), confermando un già consolidato indirizzo giurisprudenziale della stessa Corte, hanno stabilito che le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle, perché rese al di fuori delle attribuzioni che competono all’assemblea ex art. 1135 c.c. - “circoscritte alla verificazione ed all’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge” - quando modificano i suddetti criteri o quelli già fissati in precedenza (cioè quelli convenzionalmente stabiliti, in deroga ai criteri legali, con il consenso di tutti i condomini); mentre sono annullabili quelle che violano, in sede di ripartizione, i criteri in precedenza stabiliti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con citazione notificata il 18 giugno 2007 per l’udienza del 15 novembre 2007, Maria Filomena Vulcano, proprietaria di appartamento nel fabbricato costituente il Condominio Via S. Robertelli, 29 Salerno, convenne il medesimo Condominio per sentir dichiarare nulla la deliberazione assembleare del 15 marzo 2007, relativamente ai punti nn. 3.3.4 dell’Ordine del Giorno, con cui si ponevano a capo della ricorrente le spese di gestione ordinaria dell’impianto di riscaldamento centralizzato (ed in particolare quelle per l’acquisto del combustibile), pur avendo la stessa attrice informato il Condominio già in data 25 febbraio 2006 del proprio distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato.

Nella sua comparsa di costituzione del 14 novembre 2007, il Condominio Via S. Robertelli, 29 Salerno eccepiva la decadenza ex art. 1137 c.c., trattandosi di delibera al più annullabile e giammai nulla e l’irrituale adozione della forma della citazione, e deduceva l’infondatezza della domanda nel merito, non sussistendo le condizioni per un valido distacco della Vulcano dal bene comune, per lo più operando una prescrizione regolamentare in ordine alla ripartizione delle spese di esercizio del riscaldamento, approvata dall’assemblea del 4 novembre 2005. All’udienza del l° giugno 2009 veniva prodotta dall’attrice copia di sentenza intercorsa fra altra condomina e lo stesso Condominio, che dichiarava nulla una precedente deliberazione di ripartizione delle spese del 30 settembre 2004; alla stessa udienza la causa è passata in decisione ex artt. 281...